Rita House 大師房屋 名宅賞

文心信義是文心建設在信義區推行的憶級豪宅建案，建築師由【全球最具影響力百大建築師】的〝紐約建築大師Robert A.M. Stern Architects(RAMSA)〞設計，希望媲美紐約中央公園第一排景觀豪宅15 Central Park West(中央公園西路15號公寓)。文心信義於2015年完工，座向為坐北朝南，樓層規劃為地上22層，總戶數35戶。

8月房地合一稅收僅13.37億元，相較於7月大減五成。(圖/資料照)

根據財政部9日最新統計，8月房地合一稅收僅13.37億元，相較於7月大減五成，稅收大幅腰斬，財政部指出，應與本土疫情、農曆七月及房地合一2.0上路有關，而業者表示，由於不動產移轉登記和房地合一稅課稅時間有所落差，推估8月稅收應是反映6月交易冷清之狀況。

財政部公佈最新8月全國賦稅收入初步統計，其中8月房地合一稅收13.37億元，與7月29.16億元相比，減少了15.79億元，減幅高達54.1%，又以高雄市減少七成最多，其次是台南市月減六成。

房市示意圖。

地價稅是按年徵收，然而若土地上的房屋從自用轉作出租，會不會影響最終稅額？台中市政府地方稅務局表示，若稽徵機關掌握自住用地出租事實，實務上仍不影響當年度的適用資格，而是從隔年開始調升至一般稅率。

新台幣示意圖。圖／本報資料照片

資金氾濫成災，存款利率降不停，扣除通膨後，形同實質負利率，錢可說是愈存愈少。根據中央銀行最新公布的第二季本國銀行存放款加權平均利率，存款利率從第一季0.38％，下滑2個基本點（1個基本點是0.01個百分點）至0.36％、創下歷史新低，且近二年半已大降20個基本點；放款利率則持平在1.61％的史上最低水準。

央行統計的本國銀行存款加權平均利率，2019年第三季時從第二季的0.56％降至0.55％的歷史新低後，至今年第二季已經連八季創史上新低，今年第二季再下滑2個基本點至0.36％，期間累計大減20個基本點。

房地合一稅2.0新制已發揮降溫房市效果？金管會銀行局昨（2）日公布7月房貸與土建融餘額，國銀不動產放款仍上升至12.08兆元，續創歷史新高，但占放款比率26.89%，已較6月史上最高的27.01%略降，官員表示，投資客趕在6月底前交屋衝高基期，加上公民營企業存款增加拉高分母，國銀不動產放款終於略微「降溫」。

銀行法72-2條規定，不動產相關放款占比不得超過30%，金管會最新統計超過29%的「紅燈」銀行家數，從6月的零家提高至一家，但未像5月有三家之多；銀行局副局長童政彰表示，「只超過一點點，是因存放款同時增加，但放款量增加稍多一點的關係」，但占比達到28%到29%銀行家數，從6月11家大減至七家，主要是存款量增加所致。

銀行局統計，房貸餘額7月淨增加432億元，較6月單月最高峰804億元大減372億元，從金額來看，房貸重要來源自然人房貸減少，7月房市確有降溫。房地合一稅2.0上路後，為避免被課徵高額稅率，必須將不動產的持有期間拉長到至少五年以上，因而影響到資金運用靈活度與變現性，許多民眾選在6月交易。

據實價登錄網最新資料顯示，位於大安森林公園旁、國內第一豪宅「ONE PARK TAIPEI元利信義聯勤」每坪成交價再創新高！南棟32樓的兩戶，於6月由「翔鼎投資」無貸款買下，每坪單價分別落在299.03萬元、296.64萬元，創下今年豪宅交易單價最高紀錄！也直逼前央行總裁彭淮南的「300萬元防線」。

值得注意的是，本次交易備註欄特別註明是「親友特殊交易」，顯示非但沒有親友價，反而創新高，奪下台北豪宅單價最貴交易的寶座。

而7月份還有一筆25樓戶成交，移轉總面積173.91坪，總價4億1,648萬元，拆算車位後，每坪成交價272.6萬元，也是無貸款購入，吸金力十足。

台北市危老、都更夯，重建後作為商辦亦不在少數，目前有已建請照危老案中有七案未來將重建為辦公或廠辦，已請照都更案中有五案未來擬興建商辦，合計樓地板面積達8萬坪，老舊商用不動產透過危老及都更重生，已成為未來台北新商辦供給的主要管道之一。

據信義全球資產調查，台北市迄今511件危老核準案件中，就有26件屬於商用不動產，比例約占5％，其中七案已申請建照且規劃興建辦公或廠辦，面積最大為內湖的南陽現代汽車台北服務廠，基地1,436坪將興建廠辦大樓，此外不少銀行、保險業的舊有行舍或辦公大樓亦投入危老重建，如上海商業儲蓄銀行大樓、兆豐銀行中山分行等，推估未來將有近3萬坪樓地板面積可供企業自用或釋出於市場。

除了危老重建外，近二年多來投入都市更新、事業計劃將規劃興建商辦大樓、飯店共有15件，總土地面積1.6萬坪，其中已取得建照擬興建辦公大樓的有五件，包括利百代與潤泰創新的南港玉成段案、國壽松山區敦化段案、寶紘建設大安區通化段案等，預估未來將釋出約5萬坪樓地板面積。

中信房屋統計，六都上半年不動產交易實價總金額已逼近兆元、來到9,971億元，較去年同期飆增75%。高雄年增94%最多，新北市交易總額逾2500億元，排名六都第一。其他各都上半年交易總額年增率也都有五成以上成長。

中信房屋研展室副理張漢超表示，上半年不動產買氣除延續去年的熱度之外，打炒房政策也發揮不小的助攻效果。以交易總額來觀察，今年1到4月延續去年房地產強勢的交易力道，5、6月間則有房地合一2.0實施前所產生的提前交易動能。

據住展雜誌最新統計，今年底前北台灣預計有九大百億指標案將登場，總案量逾1,500億元；尤其許久未見的造鎮案重出江湖，光是基隆「新橫濱」、北市「元利森活莊園」與新竹「愛山林寶山案」等三大造鎮案就逾500億元，指標大案銷售成績將是左右未來房市的重要觀察指標。

住展雜誌研發長何世昌表示，由於造鎮案量體龐大，多以系列個案推出，且銷售時間比較長，許久未現身的造鎮案重回市場推案，代表建商高度看好後續房市表現，因此接下來九大指標百億大案銷售成績如何，將是後續房市走勢風向球。

據住展雜誌統計，今年底前北台灣預計有九大百億指標案將登場，總案量高達1,578億元，光是雙北市就占了七筆且大部分都是都更案，又以「Diamond Towers鑽石塔」總銷400億元最大；值得注意的是，今年三大指標造鎮案如基隆「新橫濱」、北市文山「元利森活莊園」與新竹「愛山林寶山案」合計案量高達540億元。

總銷達300億元的「愛山林寶山案（一期）」，跟上台積電寶山廠擴廠題材，為寶山第一個造鎮案、也是當地開發規模最大的建案，可視為竹科效應的延伸版，惟該案開賣時間未底定，究竟科技業買盤能否為該案銷售締造佳績，市場密切關注。

591新建案統計指出，全台以台北市信義區房價M型化最明顯，目前區內信義計畫區新案一坪要222萬，但吳興街只要82萬元，幾乎只有信義計劃區3分之1價格。

其他房價M型化嚴重的地區，包括北市士林、南港、內湖；新北新店、中和；桃園市中壢、桃園區；新竹北區；台中北屯、西屯；台南市東區、高雄前鎮、鼓山、左營等，全台共15處，低價區大多只要高價區6折，甚至一半價就可買到。

591新建案表示，地段決定房價，同一行政區門牌，因環境、建設、商業發展不同，即使相距不遠，房價也大不同。如果預算有限，可選擇低價區，既可享有同一行政區門牌光環，負擔也不會太重。

根據591統計，全台房價M型化前三名分別是北市信義區、士林區、新竹市北區。

儘管去年底央行祭出緊箍咒，限縮建商購地的貸款成數，但禁令實施迄今，土地行情仍居高不下，甚至頻頻突破天花板，商仲指出，雖然央行限縮貸款成數，但對部分「銀彈充足」的大型建商根本沒差，反倒是規模較小、財務槓桿過高的小建商，便會顯得捉襟見肘；有建商更疾呼，土地占房價成本結構達七成以上，加上營建工、料雙漲，如此一來房價要跌更難，認為限貸只是「頭痛醫頭，腳痛醫腳」。

│土地成本高 房價盼回不回│

據《工商時報》報導，今年土地市場熱度幾乎未受疫情影響，許多土地交易均創下區域新高，顯示建商、買家對於土地需求強烈；有建商表示，近幾年除營建缺工、建材成本快速飆漲之外，土地成本更是逐年攀升不回頭，甚至北中南都有不少土地成交行情已突破天花板，由於土地占房價成本結構大約七到八成之多，土地成本降不下來，房價要跌也難。

台灣房屋集團趨勢中心經理陳定中也指出，近年房市買氣蓬勃，引爆建商搶地大戰，慢一步出手的業者，就與精華土地無緣，往後購地成本還會拉高，進而使新建案價格飆升，因此只要發現理想物件，建商便會毫不遲疑出手搶購，而對於一般消費者而言，看懂建商獵取不動產邏輯，也可為自己在鄰近區域做為自住、購屋考量因素之一。

內政部最新函釋規定，生存配偶申請剩餘財產差額分配登記之證明書認證有變動，板橋地政事務所主任林泳玲說，民眾在申請相關證明書時，請確認右上角是否有相關核准字樣。另外，為因應疫情及數位發展，民眾也可透過內政部「數位櫃臺」的土地登記「線上聲明」，既能減少外出、居家防疫，又能方便快速辦理。

林泳玲表示，配偶間常見的繼承節省遺產稅辦理方式，為依民法第1030條之1規定，配偶之間如無特別約定而適用法定財產制時，當配偶一方死亡，生存配偶可先行主張剩餘財產差額分配請求權，取得雙方剩餘財產差額的一半，剩下的部分才列入遺產稅課徵辦理繼承。

不過據內政部4月12日最新的函釋規定，生存配偶申請剩餘財產差額分配登記時，應備「主管稽徵機關核算差額分配價值證明文件」，已修正為「主管稽徵機關核發載有『本案為核准扣除配偶剩餘財產差額分配請求權價值案件』字樣之遺產稅繳清證明書或免稅證明書」。

林泳玲說，民眾申請剩餘財產差額分配登記時，都會到國稅局申請核發遺產稅繳（免）納證明書，屆時記得一併確認證明書右上角是否載有「本案為核准扣除配偶剩餘財產差額分配請求權價值案件」，以免需再次往返國稅局辦理。

林泳玲說明，內政部地政司「數位櫃臺」的網站，提供有「線上聲明登錄」、「網路申請土地登記及測量案件」、「地政案件辦理情形查詢」及「MyData查驗當事人身分」等服務。生存之配偶及全體繼承人得以自然人憑證於「數位櫃臺」登錄其聲明資訊及表明真意，並經地政士或律師等專業代理人核對後，即可併同登記申請案件供登記機關據以審查，無須親自至地政事務所核對身分，亦無須前往戶政事務所申請印鑑證明。

房產專家分析，過去危老推案多規劃小宅產品，不過今年推案趨勢開始轉變，以台北市來說不僅走中大坪數產品，甚至有豪宅規劃推出，且每坪開價頻創新高，顯示接下來危老新推案可能往「更大、更貴、更豪華」方向挺進。

今年北台危老新推案可望挑戰千億元、再度改寫歷史新高，不過住展雜誌研發長何世昌表示，今年危老新案產品規劃出現不小變化，過去危老案因基地偏小，幾乎都規劃小宅產品，但今年中、大坪數產品卻多了起來。

以台北市來說，如中山區「序東騰」、松山「衍見築」，因基地較大且完整，產品走中、大坪數。松山區將登場的「敦仰」，更是全棟走豪宅規劃。

不僅危老規劃產品坪數放大，開價更全面頻創新高。何世昌分析，以松山區「衍見築」來說，平均每坪開價達188萬元，創下國內危老建案最高開價紀錄。大安「達運永康」、「永康壹號」則分別以每坪開價185萬、180萬元居二、三名。

不過這些紀錄很快會被「敦仰」改寫，據悉該案平均每坪開價將站上200萬元大關，締造危老案新猷，顯示北市危老新案可能朝「更大、更貴、更豪華」方向走。

中信房屋調查指出，自7月底疫情降級，房市降價比出現變化。在三級警戒期間，全台住宅成屋銷售「降價比」一度衝高，全台平均約至6%，疫情趨緩後下降1個百分點；其中台北市疫情期間降價比高達15%，目前已縮減至10%，但在六都中仍是降價比最高的都市。

降價比為降價宅的占比，例如三級警戒時（5月19日至7月26日）全台平均約6%，意即100件銷售成屋，有六件降價。

中信房屋研展室副理張漢超指出，六都降價宅通常以台北及新北居多，主因還是在於部分雙北屋主售屋時，期待儘速成交的意願比其他縣市更強。

21世紀不動產企劃研究室襄理董家菱表示，降價通常反映賣方心態，若是不缺資金的賣方，較不容易受此波疫情及政策影響；反之，有急迫資金需求的賣方，較有降價及議價的可能性。

中信房屋觀察，北北桃三都在疫情降級後，房價調降情形變少。張漢超分析，疫情期間民眾憂心外出，房市受創尤為嚴重，因此為求順利出售，採降價出售、主動讓利的屋主比例明顯上升。然而，隨疫情日趨穩定、不動產市況也日漸回溫、部分降價宅順利售出，北部屋主因而改變降價策略，台北降價宅減少29%、新北市降價宅減少23%、桃園降價宅減少13%，降價宅數量逐漸減少。

據市調機構最新統計，今年截至8月6日止，北台灣危老重建案之推案量高達約636億元，不僅較去年同期大增逾一倍，更一舉超越去年全年；房產專家初估，今年北台灣危老新推案可望挑戰千億元，連續三年改寫歷史新高。

據住展雜誌最新統計，今年截至8月6日止，北台灣危老重建案之推案量高達約636億元，不僅較去年同期280億元大增1.2倍，更一舉超越去年全年案量553.55億元。

住展雜誌研發長何世昌表示，雖然今年新建案推案量比去年衰退近二成，但危老重建推案卻不斷擴張，又以雙北市最積極。

何世昌分析，政府在2017年推出的危老政策因沒有最小基地限制，且政策內容明確、又擁有高額容積獎勵，申請程序簡便又快速，讓建商趨之若鶩，尤其雙北市市中心一地難求，該政策更成為老屋重建之加速器。

實價揭露，大安區指標豪宅「One Park Taipei信義聯勤」睽違半年終於在今年出現第一筆交易，今年6月成交11樓戶，以總價3.6億元、每坪239.9萬元成交，坪數共165.07坪，買家是住台北市的林女士，以無貸款買進，總計近3年該社區以無貸款交易就佔了7成，堪稱吸鈔率最高的豪宅。

另外，同樣也是女性無貸款購入豪宅的案例，還有大直豪宅「西華富邦」，6月成交31樓戶，總價3億190萬元、每坪205萬元，共177.27坪，買家是新北林姓女士，她原本也持有大直的名宅，對大直可說是情有獨鍾。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，「One Park Taipei信義聯勤」戶戶總價３億起跳，揭露至今21筆有12筆是無貸款購入，且多半集中在2019年後買進，其他包括「聯合大於」、「聯合大哲」、「琢白」、「和平大苑」和「西華富邦」無貸款交易也頗多，顯示指標性豪宅的對富豪的吸引力。

這次最新成交的「One Park Taipei信義聯勤」11樓，買家可說是精打細算，比起兩年前同樓層鄰居以每坪250.75萬元購入，這次買家以239.9萬元買進，單坪便宜11萬元，可說是買得相當划算。

代表北台灣新建案市場概況的住展房市風向球，7月分數彈升至32.6分，較6月增加2.9分，分數中止連續三個月下滑，對應燈號則由藍燈回升到黃藍燈。風向球六大構成項目中，只有議價率一項分數下滑，預售推案量、新成屋戶數、待售建案個數、來客組數與成交組數等五項分數悉數上揚；其中，又以來客組數單項分數成長最多。住展雜誌研發長何世昌表示，7月新建案市況回溫主要與全國微解封、警戒降至二級有關，消費者恐慌情緒逐漸退去並恢復正常生活，也因此提高出門看屋的意願，預期接下來買氣可望穩定出籠，市況會逐漸回溫。

由於疫情趨緩的緣故，7月供給量稍微擴大。在預售屋部份，7月推案量約4百億元，單一案量逾15億元以上的指標案為台北市-中山「序東騰」、大安「永康麗莊」、新北市-板橋「嘉潤青翠」、新店「江陵天碩-學府特區」、鶯歌「森聯LIFE-森耀」與「森聯LIFE-森睦」、新莊「陸江蒔莊」和「國美青玥」、桃園市-中壢「璞園那山階」與「宜雄湛」等案。新成屋案指標案則有台北市-北投「MAX豐璟」、中山「南京御邸」。

雖然7月新建案供給量止跌回升，但整體供給量依然偏低；由於市況回溫且新推案不多，線上賣壓持續降低，待售建案個數跌破1千3百個。若此現象延續下去，預料在下一波推案潮來臨之前，建案缺貨的氛圍會越來越濃。

何世昌指出，由於實價登錄2.0在7月起上路，外界雖預期「完全不二價」時代將來臨，議價空間會大幅減少，最後達到不二價。然而，7月新建案議價率卻狂飆，急升至約12％，單項分數因此下降；議價率走高的關鍵並非成交價下跌，而是建案開價頻頻衝高，且開價漲幅普遍高於成交價漲幅所致。從近月建案開價持續跳漲來看，足以說明新建案不可能成為完全不二價市場。

房市再次進入起漲時代，不少家長、置產客看好明星學區周邊住宅的保值支撐與增值潛力，據業者統計，北市知名明星國小周邊住宅房價，由於具備地段、就學的雙支撐因素，2年來房價增幅至少2～5%以上。專家表示，明星學區宅具有保值、轉手容易的效果，長年以來一直受到市場歡迎。

台灣房屋統計北市知名滿額國小近年房價，針對松山區敦化國小、中正區東門國小、中山區永安國小、大安區新生國小、信義區博愛國小以及大安區和平實小等6所明星小學近2年房價漲幅，除了博愛、和平國小外，其餘房價增幅都有不錯表現。

明星學校搭商圈 機能健全推高房價

敦化國小2019年房屋單價平均約77.3萬元、2020年小幅增長至78.9萬元；2021年則大幅成長至82.3萬元，房價漲幅達6.4%。台灣房屋智庫發言人張旭嵐分析，敦化國小是台北市的最具盛名的明星學區，向來是家長們的兵家必爭之地，若非持有學區內建物所有權並設籍，往往需要設籍數年才能搶到名額。

據實價登錄資料顯示，今年上半年200萬俱樂部豪宅交易共18筆，年增38.5%，平均每坪成交價達238.5萬元，年增6%，顯示資金熱潮注入房市，推升今年上半年每坪成交價200萬元以上豪宅交易「價量齊揚」。

大家房屋企劃研究室副理郎美囡分析，受到全球熱錢帶動，加速高端資產客戶資產配置，加上新豪宅交屋挹注，推升今年上半年豪宅交易價量俱增。

據實價登錄網資料顯示，今年上半年每坪成交價200萬元以上、總價8,000萬元以上之豪宅交易共18筆，較去年同期13筆大增近四成，每坪成交價238.5萬元，也比去年同期每坪225.1萬元增加6%。

觀察今年上半年房價前三大豪宅交易，揭露較多的「信義首席公館」獨占鰲頭、包辦成交單價前三名，其中又以23樓的兩戶價格最貴，同步以每坪成交價270.6萬元拿下上半年單價最貴豪宅王冠、亞軍。其次24樓交易戶以每坪成交價267.7萬元居第三名；另外，像是「西華富邦」、「琢白」、「潤泰敦峰」也入列200萬豪宅俱樂部榜單。

從去年至今的疫情，啟動美國川普QE無上限和拜登4兆紓困兩輪熱錢效應，超印的美鈔通過「通膨輸出」，意外創造台灣豪宅市場交易熱度，台北市一線豪宅聚落排名，正在大洗牌！松山區小巨蛋生活圈成為今年大黑馬，敦北首排「華固名鑄」先有華固董座以225.8萬與223萬買下頂樓兩戶定錨價格，後有王永在家族斥資20億打包8戶，小巨蛋靜巷內的中、大坪數豪宅，接續去年「一方璞真」每坪開價160多萬的行情，今年「璞園樸園」與「衍見築」兩個靜巷豪宅案，開價都近逼每坪180萬之譜，三級警戒前就已經衝刺一波買氣的「筑丰敦匯」，價格在每坪155-168萬間，短短一個月即銷售五成以上。

代銷業者大元廣告總經理蔡振銘指出，敦北南京兩個軸線上今年10大都更上看3000億的開發規模，讓松山區價值全面翻新跳漲，未來爆發的商貿金融動能，確實已經將大安、信義甚至中正區的高資產客群買盤拉進來，在「筑丰敦匯」來客中佔比超過三成。

房仲業者進一步分析，小巨蛋商圈今年推案量超過200億元，靠超豪宅與靜巷豪宅兩大主力產品帶動買氣，高調買家專掃敦北首排百坪規劃、單價躋身「200萬俱樂部」的華固成屋豪宅或蘇黎世大樓改建的預售案「敦仰」及富邦建設都更案「富邦藝樹」，低調的隱富型買主偏愛60-80坪的靜巷豪宅產品。也因為區域內近年來靜巷中大坪數推案不多，高端換屋和資產升級需求旺盛，像總銷40億的北寧路靜巷預售豪宅「筑丰敦匯」5月中一開盤就衝出銷量，即便6、7月碰上疫情三級警戒的「筑丰敦匯」也悄悄突破七成，進入最後完銷倒數階段。