Rita House 大師房屋 名宅賞

中央銀行6月推出第六波選擇性信用管制後，國內房市熱度仍不降反升，近期還衍生出「陷貸令」風暴。央行9月19日將舉行第三季理監事會，市場普遍解讀利率調整機率不大，而以當前房市熱度，央行確實很可能推出第七波房市管制，但就怕下手太重，是否真要二連擊？央行打炒房在做與不做間陷入兩難。

央行第二季推出第六波房市管制，將六都加上新竹縣市等「特定地區」第二戶房貸成數，由原先的7成下調至6成，且無寬限期，但目前房市仍深陷房價、銀行法72-2條比率、不動產貸款集中度的「三高」困局。

央行近期再找國銀開會，且直接下達任務，把不動產貸款部位全面降低，及不動產集中度也需下降，形同對房貸進行總量管制；但市場卻把央行措施封為「限貸令」，認為此作法導致民眾申貸卡關。央行事後多次強調是「道德勸說」，且不影響首購族等五大樣態，並設置陳情專線，但此一出手引得市場皮皮剉，也可能讓續推信用管制綁手綁腳。

央行曾在2021年第三、四季，連二季出手打炒房，加上近期理監事會決策屢跌破市場眼鏡，第三季可能重演歷史祭出連續拳，也可能暫停一季，觀察不動產集中度是否如預期下降後再出新招。

若央行真祭出第七波信用管制，可能是兩套劇本：擴大範圍，也就是擴大受管制的「特定地區」範圍；為貸款成數從6成再調降。分析指出央行有充足理由再推第七波信用管制，但就怕一次放大絕招出手過重，可能導致銀行對不動產貸款再「抽腿」，若將間接影響到首購族，恐讓民怨再度被引爆。

文章轉自 工商時報 巫其倫

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南部科學園區受惠於台積電等科技產業進駐，據國科會報告，2023年營業額成長6.88%，為同年度唯一正成長的園區。住商機構彙整發現，台積電不僅為園區帶來豐厚產值，「台積電概念房」也成房價保證，南科周邊尤其善化、新市等區，房價5年增長破8成，勝過竹科周邊。

大家房屋企研公關主任賴志昶表示，台積電南科設廠外溢效應擴大，讓周邊房價漸往3字頭靠攏。

全台近期傳出台積電即將或已經進駐的科學園區或產業園區，包含新竹科學園區的寶山用地、中部科學園區台中園區、南部科學園區的嘉義園區、台南園區以及楠梓產業園區。

住商機構根據實價登錄資料，統計上述園區周邊2~3個行政區近5年來的房價表現。資料顯示，台南善化、新市2019年平均單價約15萬元，但到了2023年成交平均單價已近3字頭，房價漲幅達84~85%，高居全台之首。

住商機構大南區協理林祺博指出，受惠於科技產業進駐議題，南科周邊行政區房市表現突出，以目前新案成交均價來看，包含新市、善化及安定都有3字頭表現。會有如此驚人漲幅，主要原因有三：

豪宅車位鑲金，台北豪宅「皇翔御琚」平均一個車位821萬元，再度蟬聯「車位王」，六都中新北、台中及高雄最高車位價格均在300萬元上下，分別為「板信雙子星花園廣場」、「寶輝秋紅谷」及「雄崗信義美術館」，房仲業者指出，未來虛坪改革，將車道價格計入專有車位中，車位價格恐再上揚。

以實價登錄觀察，六都最貴的車位價格為去年10月「皇翔御琚」的二戶交易中，拆算一個車位約821萬元；台南則是六都中最貴車位唯一未及200萬元的都會區，日前創下單價5字頭的台南歷史新高豪宅「國泰磐耘」，其中頂樓戶去年8月以總價4,240萬元成交，兩個車位價格為395萬元，換算一個車位平均197.5萬元，約僅是台北最貴位的四分之一。

住商不動產企研室執行總監徐佳馨表示，車位價格雖與房價水準有一定關聯性，區域停車位供需情形更影響車位價格，發展成熟、停車位供不應求的商圈車位價格，通常較新興重劃區、路邊停車便利的商圈高出許多。

六都最貴車位所在社區多位於在地頗具知名度的指標豪宅，同時也鄰近市中心蛋黃區或重要景觀地標，如「皇翔御琚」位信義計畫區，「板信雙子星花園廣場」近板橋車站，「寶輝秋紅谷」與台中國家歌劇院、秋紅谷景觀生態公園為鄰，南二都的「國泰磐耘」、「雄崗信義美術館」分別緊鄰南紡購物中心、農十六公園，區域地段寸土寸金，豪宅車位價格自然不凡。

近日內政部提出虛坪改革，停車空間將重新定義為「專有部分」，徐佳馨說，對建商而言，可能會將移出公設的車道價格，灌入車位中，反而使車位價格提高，而部分業者更會將車位價格拉高，讓房屋單價看似降低，吸引購屋人注意。

國土計畫法明年將上路，國土署今天說，有關鄉村區及原住民族土地的國土功能分區劃設方式，將納入通案審議原則的配套措施，並透過多元溝通方式強化政策說明，善盡社會溝通，以消除疑慮。

內政部國土管理署透過新聞稿表示，為利後續國土功能分區圖審議有通案標準，又能因應地方發展彈性，今天召開內政部國土計畫審議會第28次會議，就「審議直轄市、縣（市）國土功能分區圖（草案）流程及辦理方式」與「國土功能分區圖常見議題」進行通案審議原則討論。

國土署說，涉及鄉村區及原住民族土地的國土功能分區劃設方式，後續將依與會委員意見，納入通案審議原則的相關配套措施，並採取研商會議或座談會等適當方式，與有關機關等共同研商，待共識凝聚後，再提報內政部國土計畫審議會討論。

另外，近期民眾關注原住民族土地及國土功能分區等劃設議題，國土署指出，針對原住民族委員會核定部落範圍內的聚落，可依相關原則劃設為農業發展地區第4類，藉此可解決大部分原住民族所關心的土地合法化問題。

國土署說，其餘土地也將持續與原民會共同研商，訂定因地制宜的土地使用管制規則，以符合原住民族日常生活、居住及產業發展需求。

以房養老貸款業務持續成長，但隨央行連五升，利率最高已飆到4％。金管會最新統計，截至今年9月底，已有15家銀行提供以房養老貸款服務，核貸件數累計達7,446件、核貸額度累計約426億元，年成長率分別達17.22％、17.68％，前五大銀行以一銀最積極，年增39％，合庫、土銀、華銀也都有雙位數成長。

央行去年第一季開始連續五次升息，以房養老族也受衝擊，目前主力銀行的合庫、土銀等最低利率還壓在3％以內，但合庫最低利率已從2.4％悄升至2.483％，土銀最高來到3.16％，華銀官網更從3.07％起跳，一銀最高利率甚至飆到4％。

前二大的合庫銀、土銀核貸件數皆破2,000件，核貸累計破百億元，分別達167.09億元、102.66億元，年增率各達14.56％、11.49％；華銀、一銀核貸累計皆破50億元，分別是58.04億元、57.97億元，年增率各17.78％、38.68％，台企銀核貸19.11億元、年增約5％。

一銀指出，以70歲的王老先生在北市有房子鑑價2,000萬元為例、貸款成數7成，貸款期間25年，換算下來每月約可領4萬6,000元，25年合計累積領取1,380萬元，當作養老生活金，且可結合安養信託或不動產保全型信託，有效進行金流管理或防止詐騙挪用，發揮資產保護功能。

實徵淨額930億元 年減15.5％

隨著房市買氣轉冷、土地交易減少，導致去年土地增值稅明顯減少。根據統計，去年全國土地移轉面積約二．七一萬公頃（逾八一六七萬坪），土增稅實徵淨額九三○億元，中斷連續三年突破一千億元紀錄，年減十五．五％。

去年移轉土地 高達82.2％為免稅地

根據統計，去年移轉的二．七萬多公頃土地，高達八十二．二％、逾二．二公頃是免稅地，應稅地僅十七．八％，其中一％為適用自用住宅稅率十％的自用地，九．八％適用稅率二十％、占比最多。

常有民眾誤以為配偶間相互贈與土地「免徵」土增稅，不過實際上僅是「暫時」不課土增稅，未來土地再出售時就要課稅，且要合併夫妻持有期間的全數漲價總數額來計稅，長期累積下來可能適用更高稅率，未必划算，民眾在規劃時要記得先算好帳。

配偶間贈與房地產要考量的稅務規定不少，包含土增稅、贈與稅等，若配偶在贈與後不幸過世，還要再考慮遺產稅問題，稅事可說是千絲萬縷，財政部提醒民眾要留意相關規定。

根據土地稅法規定，配偶相互贈與土地，可申請暫時不課土增稅，但後來再出售時，就要按照贈與前原規定地價或最近一次課徵土增稅時核定的移轉現值為基準，來計算漲價總數額並課徵土增稅。

地稅局官員表示，由於土增稅採累進稅率，若配偶間贈與土地時申請暫不課徵土增稅，未來再次移轉給第三人時，由於土地公告現值通常會調漲，累積結果可能使漲價倍數增加，導致須適用較高稅率，實際上未必划算，納稅人可依自身狀況斟酌考量，決定贈與配偶時是否要申請暫不課土增稅。

房地產「代銷雙雄」海悅（2348）、愛山林（2540）下半年將邁向自建案開花結果期。海悅投資3成的台中「達麗創世紀」建案，預計第四季交屋入帳，加入業績貢獻行列；愛山林自建案「帝景3號」則可望第四季取得使照，交屋貢獻業績，近期在除權息行情發威下，股價大催油門，直逼重返100元大關，躍居上市營建股股后。

海悅上半年代銷業績噴出，累計稅後純益3.97億元、EPS達3.01元；海悅攜手達麗（6177）的台中水湳「達麗創世紀」，為雙方首度合作的指標大案，總銷達90億元，其中海悅占3成、約可分回27億元，預計第四季交屋入帳，屆時將成海悅業績大補丸。

愛山林今年自建案陸續完工，其中新北板橋案第四季可望加入貢獻行列，再加上9月13日將除權息共5元，近期股價強勢表態，法人頻頻敲進。

愛山林上半年受惠新北市三重「都廳大院」、新竹「新竹帝寶」兩大代銷案同步貢獻代銷佣金收入，每股稅後純益1.59元，創同期次高紀錄。展望下半年，愛山林將有近千億元規模的代銷案登場，未受到平均地權條例修正案上路、央行限縮自然人第二戶貸款7成、囤房稅2.0確定開徵等政策面影響，再加上自建案今年開花結果，板橋江翠自建案「帝景3號」預計第四季取得使照，加入認列行列，代銷案、自建案可望同步發威。

新竹房價再寫驚奇，實價揭露豐邑機構在竹北高鐵特區的「浩瀚寬郁」12樓戶別，成交單價達每坪80.4萬，衝破新竹房價8字頭天花板，也讓新竹成為全台繼雙北、台中之後，第四個房價觸及8字頭的都會區。

去年底豐邑在竹北光明六路東二段推出的預售案「浩瀚寬郁」，規劃123戶38～46坪三房、三加一房產品，目前僅揭露一戶，12樓戶別含二個平面車位面積58.06坪，今年4月以總價3,770萬元成交，單價達每坪80.4萬元。

新冠疫情迄今四年來，鋼筋、水電和模板工資、及房屋造價成本，已分別上漲25％至122％，在政策打房、案量減少、及台積電高雄廠建程延後等三大因素影響下，營造市場原本「包商是王」態勢稍有變化，「現在至少願意來報價了！」只是水電和模板工資高高在上，營建成本「止漲轉跌」，不知伊於胡底。

以營造廠發包的成本來看，南台灣住宅建案興建每戶水電工資在疫情爆發時已達45萬元，並從2020年一路挺進到目前至少100萬元，四年間暴漲122.22％。

模板工資也從2020年的每坪9,000元，直達目前的1.45萬元，4年內大漲61.11％；整體的工料上漲，連帶使得15層樓的大樓造價，從2020年的每坪12萬元，上漲到目前的15萬到16萬元。

過去的三年，是各大小建商最痛苦的時期，「要發大包，沒有包商要報價！」華友聯執行副總經理吳家德表示，包商的理由是，建案和工程都接不完了，沒有工人，「我報價做什麼？」

《平均地權條例》修正草案通過，私法人購買住宅改為許可制，資金也開始流向商用不動產，高雄大地主「高雄陳家」的財團法人陳啟川先生文教基金會，近年就積極布局北台灣商用不地產。

實價登錄顯示該基金會6月以13.27億向和泰產險下買下台北站前忠孝西路屋齡53年整棟老商辦。

據統計，陳啟川文教基金會近四年已在北台灣的北車商圈、西門町、桃園青埔等地投入26億資金，布局精華地段商辦。

陳啟川文教基金會買下忠孝西路商辦的交易案，是台北站前商圈七年來總價最高的不動產交易案，也是今年北市商辦總價第三高的交易案。

政府祭出多項打炒房政策，加上經濟前景未明，房市買氣明顯降速，導致去年北台灣完銷建案比率竟不到十五％，為近三年最慘。根據調查，去年北台灣共推出一○五四個新案，能在當年度完銷的僅一五○個、占比十四．二％，也就是每七．○四個新案僅一個能完銷，且超過九百個新案要賣到「跨年度」。

根據《住展》雜誌統計，二○二○、二○二一年北台灣當年度推出便完銷的新案各二六九、二七九個，但二○二二年減至一五○個，年減逾四十六％。

前一波房市多頭二○一二、二○一三年，北台新案銷售率分別為六十七．六％、六十八．八％；這次房市多頭二○二○、二○二一年平均銷售率約五十八．四％、六十．一％；但去年下半年房市買氣明顯降溫，導致二○二二年銷售率跌破五成、僅約四十五．四％。

去年完銷新案 多為低總價

房地持有或交易，都會提供「自住」使用的優惠稅率，財政部指出，每一法令規定的自住定義不完全相同，但基本上都必須符合無出租營業使用的基本條件。

其中，地價稅為土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記；所得稅法規定出售自用房屋可享400萬元免稅額，但要求個人或其配偶、未成年子女辦竣戶籍登記、持有並居住於該房屋連續滿六年。

至於房屋稅則規定本人、配偶或直系親屬實際居住使用，但不以房屋設籍為必要條件。財政部表示，各項稅目的規範都有所不同，千萬別混淆搞錯可享優惠的法律要件。

勤業眾信聯合會計師事務所資深會計師陳建宏表示，有土斯有財，房地產一直是國人財富投資與傳承的喜好標的，但隨著房地合一2.0、平均地權條例乃至房屋稅差別稅率的研議，應審慎提前進行不動產資產配置及活絡計畫評估。

公開資訊觀測站最新資料顯示，有「西門町百億地王」之譽的大同副董事長吳振隆7月再次出手大買大同股票8,500張，連續二個月加碼自家股，而且手筆較6月的3,500張大增逾1.4倍，以大同7月均價52.37元計算，斥資近4.5億元。合計兩個月共買進大同股票1.2萬張，總價值超過5億元。

值得注意的是，大同集團7月遭逢旗下華映百慕達遭中國華映求償132.7億元的負面消息，一度衝擊市場信心，股價曾因而重挫，在投資人聞利空紛紛驚逃之際，吳振隆卻危機入市，而且愈買愈多，7月大舉加碼大同股票8,500張，透露力挺公司的態度。

對於吳振隆連續兩個月大買自家股，大同昨（7）日表示，「此為董事個人理財規劃」；記者嘗試撥打吳振隆手機，但無法接通。

總計吳振隆目前共持有大同股票8萬2,000張，是目前大同董事會當中，持股最多的自然人，遠高於董座王光祥的5,620張，以大同昨日收盤價50.3元計算，吳振隆持股總市值逾41.2億元。

吳振隆是地產大亨，2017年斥資22億元入手西門町好樂迪KTV所在的西寧大樓，並曾在東區以現金一次付清買斷豪宅，財力雄厚，但行事相當低調，因此也獲得「神祕富豪」的稱號，及「西門町百億地王」之譽。

據內政部最新數據，去年第4季全國待售新成屋高達8萬2,307宅，創統計以來新高，據元宏不動產加值服務平台進一步統計，全台屋齡五年內新屋空屋率高達19.6%，是所有屋齡產品之冠，顯見新屋空置情況相當嚴重。

據元宏不動產加值服務平台統計，全台新屋空屋率最高的五個縣市，分別為宜蘭縣的28.61%、金門縣的27.32%、基隆市的25.25%、高雄市的23.31%、台北市的23.18%，等於都是每五間新屋就有超過一間是空屋的狀況。

元宏不動產加值服務平台創辦人周昆立表示，待售餘屋多、空屋率高對新屋市場來說都不是正面的訊息，待售新屋餘屋走高，代表可能買氣不夠讓新屋推案順利去化，而空屋率高更隱含投資客可能有過多的狀況，未來恐形成潛在賣壓，之後若新屋銷售狀況持續不佳，財務體質差的建商與投資客就可能會撐不下去，新屋賣壓潮仍不排除有出現的可能，購屋者在這些區域買房須多加留意。

周昆立指出，雖然去年下半年全國低度使用住宅比率（即空屋率）僅8.77%，創統計以來「次低點」，代表目前市場自住需求維持高檔，房市會有一定支撐力道，但以目前新屋空屋率將近兩成，且待售新屋量創新高的狀況，新屋市場恐不如一般中古市場來的樂觀，仍是一個潛在地雷區，購屋者在新屋待售量大區及空屋率高的區域買房需多審慎。

肥貓公司、慣老闆、公司治理評鑑排名後35％者，明年起董事薪酬全都露，證期局副局長高晶萍1日宣布，將修法擴大上市櫃公司年報應揭露個別董事酬金的三條件，預估將增加253家公司要揭露個別董事酬勞。

這次證期局新增三條件，一是公司治理評鑑排名倒數第二階，即排名66％～80％的公司，最後一階即81％到100％已揭露，這部分會增190家左右；第二是公司稅後淨利年增逾10％但非主管職員工卻未加薪，估計有47家；第三是公司稅後損益年減10％且逾新台幣500萬元者，同時每位董事還加薪達10％且逾10萬元，則有16家可能符合，總計有253家上市櫃公司，若修正法規在今年底發布，最快2024年股東會前就要揭露在今年年報上。

高晶萍指出，現行本來就有六項條件，符合的公司就要揭露個別董事酬金，包括近三年公司虧損；董事持股成數不足連續三個月以上；最近年度任三個月份董事、監察人平均設質比率大於50％；董監酬金占稅後淨利超過2％，且個別董事或監察人領取酬金超過新台幣1,500萬元；公司治理評鑑結果屬最後一級距者（即81％到100％）；非擔任主管職務的全時員工年度薪資平均數未達新台幣50萬元者。

符合現行需揭露個別董事酬金六大條件的上市櫃公司有652家，另外有294家是自願揭露個別董事酬金，即有946家公司已採個別揭露，其他公司多是採級距揭露，這次修正後，揭露家數即可能近1,200家，約占上市櫃公司65％以上。

房屋稅課徵方式將有重大變革。財政部高層指出，由於地方稅捐機關反映現行房屋稅每月查核過於繁複，擬於推動囤房稅2.0採全國總歸戶的同時，仿照地價稅課徵模式，訂定房屋稅課徵基準日，用按年查核取代現行按月查核。

目前稅捐機關每月都要訪查房屋使用情況，例如是自用還是出租，進而評定稅率；房屋買賣時也是以該月15日為準，評定當月房屋持有人，進而決定當月房屋稅由何者負擔。

官員表示，未來房屋稅將有一個統一的基準日，基準日當日持有者即為納稅義務人，並依當日使用情況判定房屋稅率。作法上就是比照地價稅訂出「基準日」，例如房屋稅稅單是在4月寄發，因此基準日可能訂在2月或者3月。

另外，房屋稅開徵日是每年5月1日至31日，未來開徵日期不會改變，但目前地價稅除了基準日為8月31日外，另規定要變更用途（例如改為自住）者必須在地價稅起徵日（11月1日）前40天，即9月22日前申請。

全台最大自辦都更－台塑敦北總部都更案，因已達100％地主支持，符合北市府168快速審查條件，正向市府進行權變計畫核定，爭取年底完成拆除執照申請，明年第一季完成建照申請後，即正式拆除、啟動。

由台塑建設事業公司主導、建築師姚仁喜的大元建築師事務所設計督導下，占地6,328.3坪，規畫興建前端二棟商辦大樓、後端一棟住宅大樓的台塑敦北總部都更案，預計施工時程約4.5年，內部期盼爭取四年完工，成為全台都更新指標。

據了解，考量台塑集團運作前後端及後續AI、綠能、儲能等新事業項目開展，台塑敦北總部都更新大樓完成後，屆時規畫企業管理中心、行政中心及四大公司決策、營運等核心單位重新回歸進駐新大樓，部分後端運作事業單位則續留內湖T．CBD。如此一來，亦即後續僅約一半員工回到敦北新總部上班；未來台塑敦北新總部大樓空出的辦公室資源將規畫出租。

台塑企業敦北總部大樓都更案，經向台北市府重新申請遞件，前端二棟商辦大樓、後端一棟住宅大樓的主架構、樓層數不變，多出的獎勵空間轉移至商辦大樓規畫，總坪數從5.4萬坪提高至5.8萬坪。其中捐贈公益設施項目包括1、2樓合計500坪作為幼托機構使用，另新增192坪辦公空間，贈予北市社會局使用。

房市交易恐急凍。國泰金控22日公布5月國民信心調查，因通膨、國際政經情況等不利因素，受訪民眾不只對經濟景氣看法趨於保守，賣房意願指數也下降至2021年10月以來的20個月新低，逾5成的民眾認為現在非賣房的好時機。

國泰金每月初定期針對集團客戶發出電子問卷，了解一般民眾對經濟的直觀感受，5月共回收1萬7,605份有效問卷，分析最新調查結果，本月房市指標變化最大，主要因政府積極打炒房，平均地權條例上路在即，加上央行升息、國際政治經濟情勢不確定、原物料價格續高檔等，出現賣方惜售、買方觀望，雙方意願明顯背離的情況。

5月民眾賣房意願指數下滑至-22.5，是2021年10月來新低；買房意願指數為-52.1，雖相較4月小幅下滑0.9，但買房意願指數從去年4月跌破負50後就未再回升。

據國泰金調查，5月有51.7％的民眾認為現在不是賣房的時機，比例創下去年底以來新高，且從去年11月開始、連續七個月都有超過5成的民眾認為現在非賣房的好時機；同時間，5月有68.7％的民眾認為現在非買房的時機，從2021年12月起連續18個月，認為非買房時機的民眾都超過6成，相對地5月僅16.6％認為現在可以進場買房。

房市軟腳，包括土增稅、契稅和個人房地合一稅前四月均創歷年同期最大減量；如以六都來看，相關稅收減少最多的主要是台中市、台北市和新北市。

財政部10日公布全國賦稅收入，4月實徵淨額1,314億元，較去年同月減少38億元，減幅2.8％；前四月實徵淨額6,185億元則創同期高。

其中4月實徵淨額與去年同月比較，以證券交易稅及土地增值稅各減少29億元及27億元較多；累計前四月與去年同期比較，則以證交稅減少165億元、土地增值稅減少138億元最多。

財政部表示，經濟成長低迷、央行升息效應，使得房市投資氛圍保守觀望，內政部統計的買賣移轉件數已連七個月負成長，反映房市買賣疲弱，相關稅收也因此受衝擊。