囤房大戶小心！財政部執行租賃所得三大專案查核計畫，目前正查核持有五戶以上非自住房屋者，將查核七六○三件，截至去年底止，已查獲一七二○件，補稅八○一八萬元，還有五千多件待查核。
鎖定持有5戶以上非自住房屋者 尚有逾5千件待查核
立法院財政委員會昨邀請財政部進行業務報告，民進黨立委郭國文指出，房租一漲再漲，財政部查核房東收入進度為何？財政部賦稅署長宋秀玲說明，針對租賃所得有三大專案查核計畫，首先是「個人不動產相關所得專案查核作業計畫」，已於二○二一年底結束，針對持有五戶以上房屋者，共查獲一○八五件，補稅四五六五萬元。
三大專案查核計畫 已追稅2.25億
台中市政府擬追加台中巨蛋預算34億元，增幅52％，市府透露，台中巨蛋總經費99億多，希望盡速於今年動工，也希望議會支持此一預算案。
台中市運動局長李昱叡表示，台中巨蛋自2019開始規劃，陸續完成細部設計，並依規公告招標，但陸續遇到新冠疫情、烏俄戰爭、缺工缺料及物價上漲等議題，影響廠商投標意願，這次擬追加34億預算，盼能吸引廠商加入，目標今年能開工。台中市長盧秀燕表示，期盼市議會通過此次追加預算，避免未來若電價及物價持續上漲，將更難吸引廠商投標。
台中市議會14日召開第4屆第1次臨時會，市議員劉士州表示，台中巨蛋追加預算34億看似很多，其實比較新竹大台中分院預算漲幅89.19％、新竹大車站108％、台南安平港89％，及新竹市立體育場142％，台中巨蛋預算追加漲幅不算多，但仍希望經費追加能反映品質，盼能盡速開工。
建設局長陳大田也強調，台中巨蛋去年開始上網招標，歷經六次流標，每一次都積極檢討問題，此次更採擴充預算，盼加速促成工程開工。
租屋族與房東都需注意，內政部於今年2月8日修訂公布「租賃住宅市場發展及管理條例」，明定住宅租賃契約全面適用消費者保護法相關規定。新修訂法規重點，出租人於租賃期間不得以任何理由調漲租金、出租人於簽約前應提供承租人至少3日契約審閱期、押金不得超過2個月租金總額等，提醒租屋族注意，勿讓自身權益睡著。
台南市政府法制處表示，本次修正已明定租賃契約出租人及承租人間視為具消費關係，適用消費者保護法相關規定，修法後租賃雙方發生租屋爭議，承租人可依消費者保護法相關規定提出消費爭議申訴、調解，解決之前無法對個人房東藉由消費者保護法主張權益的困境，對承租人的保障更為有利。
依內政部訂定之住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項及109年8月26日公告修正之住宅租賃契約書範本，出租人於簽約前應提供承租人至少3日契約審閱期；出租人於租賃期間不得以任何理由調漲租金；押金不得超過2個月租金總額；租屋電費如約定由承租人負擔，不得超過台灣電力股份有限公司所定當月用電量最高級距之每度金額。
另外不得要求承租人放棄契約審閱期或不得遷入戶籍；至租賃住宅及附屬設備原則應由出租人負責修繕，但損壞如因可歸責於承租人之事由造成，出租人可不負修繕義務；又除承租人有法定事由，例如未繳租金或管理費達2個月租金額，或雙方於簽約時有特別約定外，出租人不得提前終止租約。
房市冷氣團直吹。據金管會統計，1月全體國銀房貸餘額9兆3,180億元，單月大減113.5億元，是金管會2008年有該房貸統計數字來，首見房貸餘額逆轉衰退，房貸年增率也進一步下探到5.56%的逾三年低點。
高力國際業主代表服務董事黃舒衛說，元月假期長、還款兇、買氣差，這三大皆空導致1月房貸餘額首見衰退，2月的月基期、和年基期都較低，有機會「校正回歸」但新貸量能不振，後市仍難樂觀。
黃舒衛認為，就算房市無量，但房價仍不會這麼快就鬆動，就現階段來看，價格認知差距大、買賣雙方呈現拉鋸戰，未來要看三大指標，包括央行利率政策、打炒房子法、及銀行是否續抽房市銀根，若利空持續加壓，第二季可望有新局面。
據數據顯示，2008年來國銀房貸餘額就一路成長，除房價一路走揚，高房價帶來高成數外，也因「借的比還得多」，逐年緩步墊高了整體國銀房貸餘額，如今在政府打炒房、升息、交易量縮等利空因素下，讓15年後的今天，房貸餘額破天荒逆轉下滑。
麗寶建設集團首次把出租性不動產導入住宅市場，在新北市三重的設定地上權70年的住宅大樓「青漾寓所」，採只租不售模式，對外出租，最短簽約租期為1年，最小單位自12坪起跳、每月租金約3萬多元起；還別出心裁規劃女性專用樓層，共2個樓層、8戶，更有每天提供早餐的軟體服務，顛覆地上權住宅市場，預計近期公開。
麗寶建設集團總裁吳寶田最近又有驚人之舉，在三重的地上權住宅開發案「青漾寓所」，首度創下集團第一次紀錄，採取只租不賣方式，對外出租飯店精品小宅；若依其租金和附近市場行情推算，每年租金報酬率上看6％～7％，遠高於一般商用不動產的收益率。
麗盛建設總經理何昭宏表示，「青漾寓所」這是麗寶建設集團第一次把只租不售的出租性資產導入住宅市場，地點位於三重集賢路，與北士科園區僅一橋之隔，基地面積432坪，規畫為地上10樓、地下2層的住宅大樓，一層4戶，每戶自12坪1房起至23坪2房產品不等，家具和家電全配備，一卡皮箱即可入住；集團特別打造為防疫健康宅，除提供「當層排氣」外，還加碼加裝「吸氣閥」、「正壓調節」等設備，其中兩個樓層為女性專屬。
何昭宏表示，在軟體服務上，更有飯店管理服務，每天提供早餐及輕食，並與擁有多年包租代管與代租代管經歷的物業公司合作，讓住戶在進住後能擁有家的舒適，並擁有安全上的管理及生活上的便利。
整批性分戶房貸掀成數大戰。據金融圈知情人士透露，已有大型民營銀行相繼在台北、桃園、台中等都會區，對一級戰區建案的整批性分戶房貸，出手把成數大舉拉高至8.5成，已使十幾年來成數維持在8成的分戶房貸，刷新成數行情。
整批性分戶房貸是由建商的土建融案延伸而來，建商在完工建案之後，就會開始作整批性分戶房貸，通常一個建案會有好幾家銀行一起進行分戶房貸，由於一案就能產生大批房貸業務，對銀行房貸業務量能可說是「大補丸」。但據透露，向來為銀行房貸業務最大宗的「整批性分戶房貸」，近來隨著「僧多粥少」，戰爭更趨白熱化。
這一波打的不是利率戰而是成數戰，更有房貸市佔率排名前五大的民營銀行，對全國各區域屬於「蛋黃區」的建案，大手筆開出8.5成的成數來爭取整批性分戶房貸業務，據悉包括台北、桃園、台中等三大都會精華區，都已有整批性的分戶房貸成數拉高至8.5成的行情。
國銀主管分析，土融已縮水二年，勢將影響後續的建融及整批性分戶房貸的案源，再加上建商缺工缺料延後交屋，使房貸市場上整批型分戶「僧多粥少」的情況更嚴重，大型民營銀行出手拉高成數至8.5成，應是為避免房貸業務縮水，選擇在精華區拉高分戶房貸的成數，來保持房貸業績不墜。
合庫金控暨合庫銀行董事長雷仲達2日指出，平均地權條例裡限制私法人買房的規定，以私法人買豪宅所受影響最大。圖／本報資料照片
合庫金控暨合庫銀行董事長雷仲達2日指出，平均地權條例裡限制私法人買房的規定，以私法人買豪宅所受影響最大，不過他認為，豪宅價格有其僵固性，價格因此會下來多少，仍待觀察。
對於合庫在2022年的房貸及土建融業務，雷仲達指出，2022年底土建融餘額1,636億，房貸有6,241億，2022年比起2021年，房貸成長約5.44％，土建融則成長更多，主要來自都更及危老的貢獻，成長約6.7%，其中，合庫在2022年新增危老業務的承作，已居全公股銀行第二大。
雷仲達對合庫房貸業務現況指出，合庫截至2022年底，只有27件豪宅貸款，每坪單價200萬元以上，其中有13件是私法人買的，主要基於財務規劃、節稅，但現在若受限制，要經過中央主管機關同意，這一塊也會減少，但豪宅價格是有僵固性，他認為降價幅度有限。
平均地權條例修法過關，土建融業務由於建商在預售屋的銷售勢將大受衝擊，已成為今年上半年國銀放款最大「雷區」。
根據金融圈人士透露，自平均地權條例修法通過近一周來，多家銀行對於2023年的放款風控對策，已高度集中在土建融業務，尤其是過去合計土融加建融業務的貸放成數，原本以不超過總銷售金額的6成為限，現在由於預期實際總銷金額將大衰退，未來調降建融成數已在所難免，尤其是地處偏遠，在銀行心目中列為「炒作過度」地區的預售屋，成數至少會從6成降至5成。
據指出，由於受平均地權條例修法衝擊最大的是預售屋銷售量，使銀行不得不調降成數來降低土建融業務放款風險，「以前銷售7成就能損益兩平，但未來銷量恐怕連4成都不到」，使以往銀行透過預售屋銷量，來綁土建融還款來源的授信對策大受挑戰。現在內部討論重點有三大：一是對風險較高的蛋白區、蛋殼區，降低建融核給成數，從原本的6成限縮至5.5成或5成；二是再拉高利率以價制量，並且向分行提示案源所在地區若賣壓沈重，儘可能以價制量間接婉拒承作；三是對建商的自備款要求更加嚴格，以分散對銷售金額的依賴。
多家銀行主管強調，2023年的土建融風控新對策，成銀行熱門話題，也是評估2023年放款業務風控的首要重點。銀行對建案的放款，分成土融與建融兩大階段，對此國銀主管深入分析，在第一階段的土融方面，是央行執行管制政策的重點，除了限期18個月必須開工，先前央行亦限制土融成數最多只能拿到5成，其中1成保留在開工時才能動撥。
據公開資訊觀測站資料顯示，2022年至今有14大上市櫃公司購入桃園土地，總投入金額逾171億元，欲開發土地面積超過8.4萬坪，其中超商龍頭統一超（2912）手筆最大，豪砸60億元拿下2.6萬坪產專用地布局物流事業。
台灣房屋集團趨勢中心協理江怡慧分析，上市櫃企業在投資選址上有三大特點，包括交通便利性、產業群聚力、人才充沛度等特點。
以桃園來說，在產業發展上擁有如航空城等產業專區，讓相關產業能發揮群聚效應，有利於打造完整產業鏈穩定產銷。交通上，又具有國際空港、運輸優勢，且聯外交通四通八達、相當便利。人口上在產業進駐後，創造大量工作機會，龐大就業人才持續湧進，加上雙北市高房價造成人口外溢效應，讓桃園享有人口紅利，成為上市櫃企業看好並落腳的投資地區。
據公開資訊觀測站資料顯示，2022年至今有14大上市櫃公司購入桃園土地，總投入金額達171.4億元，欲開發土地面積超過8.4萬坪，其中又以去年7月超商龍頭統一超手筆最大，其次是健策投資26.1億元買進逾9,000坪產專用地，興富發建設也砸約20億元左右買下桃園中路重劃區土地，且還同時與地主合建、布局面積達2,327.6坪土地。
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《焦點》 (2)
