Rita House 大師房屋 名宅賞

新竹房價再寫驚奇，實價揭露豐邑機構在竹北高鐵特區的「浩瀚寬郁」12樓戶別，成交單價達每坪80.4萬，衝破新竹房價8字頭天花板，也讓新竹成為全台繼雙北、台中之後，第四個房價觸及8字頭的都會區。

去年底豐邑在竹北光明六路東二段推出的預售案「浩瀚寬郁」，規劃123戶38～46坪三房、三加一房產品，目前僅揭露一戶，12樓戶別含二個平面車位面積58.06坪，今年4月以總價3,770萬元成交，單價達每坪80.4萬元。

新冠疫情迄今四年來，鋼筋、水電和模板工資、及房屋造價成本，已分別上漲25％至122％，在政策打房、案量減少、及台積電高雄廠建程延後等三大因素影響下，營造市場原本「包商是王」態勢稍有變化，「現在至少願意來報價了！」只是水電和模板工資高高在上，營建成本「止漲轉跌」，不知伊於胡底。

以營造廠發包的成本來看，南台灣住宅建案興建每戶水電工資在疫情爆發時已達45萬元，並從2020年一路挺進到目前至少100萬元，四年間暴漲122.22％。

模板工資也從2020年的每坪9,000元，直達目前的1.45萬元，4年內大漲61.11％；整體的工料上漲，連帶使得15層樓的大樓造價，從2020年的每坪12萬元，上漲到目前的15萬到16萬元。

過去的三年，是各大小建商最痛苦的時期，「要發大包，沒有包商要報價！」華友聯執行副總經理吳家德表示，包商的理由是，建案和工程都接不完了，沒有工人，「我報價做什麼？」

《平均地權條例》修正草案通過，私法人購買住宅改為許可制，資金也開始流向商用不動產，高雄大地主「高雄陳家」的財團法人陳啟川先生文教基金會，近年就積極布局北台灣商用不地產。

實價登錄顯示該基金會6月以13.27億向和泰產險下買下台北站前忠孝西路屋齡53年整棟老商辦。

據統計，陳啟川文教基金會近四年已在北台灣的北車商圈、西門町、桃園青埔等地投入26億資金，布局精華地段商辦。

陳啟川文教基金會買下忠孝西路商辦的交易案，是台北站前商圈七年來總價最高的不動產交易案，也是今年北市商辦總價第三高的交易案。

政府祭出多項打炒房政策，加上經濟前景未明，房市買氣明顯降速，導致去年北台灣完銷建案比率竟不到十五％，為近三年最慘。根據調查，去年北台灣共推出一○五四個新案，能在當年度完銷的僅一五○個、占比十四．二％，也就是每七．○四個新案僅一個能完銷，且超過九百個新案要賣到「跨年度」。

根據《住展》雜誌統計，二○二○、二○二一年北台灣當年度推出便完銷的新案各二六九、二七九個，但二○二二年減至一五○個，年減逾四十六％。

前一波房市多頭二○一二、二○一三年，北台新案銷售率分別為六十七．六％、六十八．八％；這次房市多頭二○二○、二○二一年平均銷售率約五十八．四％、六十．一％；但去年下半年房市買氣明顯降溫，導致二○二二年銷售率跌破五成、僅約四十五．四％。

去年完銷新案 多為低總價

房地持有或交易，都會提供「自住」使用的優惠稅率，財政部指出，每一法令規定的自住定義不完全相同，但基本上都必須符合無出租營業使用的基本條件。

其中，地價稅為土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記；所得稅法規定出售自用房屋可享400萬元免稅額，但要求個人或其配偶、未成年子女辦竣戶籍登記、持有並居住於該房屋連續滿六年。

至於房屋稅則規定本人、配偶或直系親屬實際居住使用，但不以房屋設籍為必要條件。財政部表示，各項稅目的規範都有所不同，千萬別混淆搞錯可享優惠的法律要件。

勤業眾信聯合會計師事務所資深會計師陳建宏表示，有土斯有財，房地產一直是國人財富投資與傳承的喜好標的，但隨著房地合一2.0、平均地權條例乃至房屋稅差別稅率的研議，應審慎提前進行不動產資產配置及活絡計畫評估。

公開資訊觀測站最新資料顯示，有「西門町百億地王」之譽的大同副董事長吳振隆7月再次出手大買大同股票8,500張，連續二個月加碼自家股，而且手筆較6月的3,500張大增逾1.4倍，以大同7月均價52.37元計算，斥資近4.5億元。合計兩個月共買進大同股票1.2萬張，總價值超過5億元。

值得注意的是，大同集團7月遭逢旗下華映百慕達遭中國華映求償132.7億元的負面消息，一度衝擊市場信心，股價曾因而重挫，在投資人聞利空紛紛驚逃之際，吳振隆卻危機入市，而且愈買愈多，7月大舉加碼大同股票8,500張，透露力挺公司的態度。

對於吳振隆連續兩個月大買自家股，大同昨（7）日表示，「此為董事個人理財規劃」；記者嘗試撥打吳振隆手機，但無法接通。

總計吳振隆目前共持有大同股票8萬2,000張，是目前大同董事會當中，持股最多的自然人，遠高於董座王光祥的5,620張，以大同昨日收盤價50.3元計算，吳振隆持股總市值逾41.2億元。

據內政部最新數據，去年第4季全國待售新成屋高達8萬2,307宅，創統計以來新高，據元宏不動產加值服務平台進一步統計，全台屋齡五年內新屋空屋率高達19.6%，是所有屋齡產品之冠，顯見新屋空置情況相當嚴重。

據元宏不動產加值服務平台統計，全台新屋空屋率最高的五個縣市，分別為宜蘭縣的28.61%、金門縣的27.32%、基隆市的25.25%、高雄市的23.31%、台北市的23.18%，等於都是每五間新屋就有超過一間是空屋的狀況。

元宏不動產加值服務平台創辦人周昆立表示，待售餘屋多、空屋率高對新屋市場來說都不是正面的訊息，待售新屋餘屋走高，代表可能買氣不夠讓新屋推案順利去化，而空屋率高更隱含投資客可能有過多的狀況，未來恐形成潛在賣壓，之後若新屋銷售狀況持續不佳，財務體質差的建商與投資客就可能會撐不下去，新屋賣壓潮仍不排除有出現的可能，購屋者在這些區域買房須多加留意。

周昆立指出，雖然去年下半年全國低度使用住宅比率（即空屋率）僅8.77%，創統計以來「次低點」，代表目前市場自住需求維持高檔，房市會有一定支撐力道，但以目前新屋空屋率將近兩成，且待售新屋量創新高的狀況，新屋市場恐不如一般中古市場來的樂觀，仍是一個潛在地雷區，購屋者在新屋待售量大區及空屋率高的區域買房需多審慎。

肥貓公司、慣老闆、公司治理評鑑排名後35％者，明年起董事薪酬全都露，證期局副局長高晶萍1日宣布，將修法擴大上市櫃公司年報應揭露個別董事酬金的三條件，預估將增加253家公司要揭露個別董事酬勞。

這次證期局新增三條件，一是公司治理評鑑排名倒數第二階，即排名66％～80％的公司，最後一階即81％到100％已揭露，這部分會增190家左右；第二是公司稅後淨利年增逾10％但非主管職員工卻未加薪，估計有47家；第三是公司稅後損益年減10％且逾新台幣500萬元者，同時每位董事還加薪達10％且逾10萬元，則有16家可能符合，總計有253家上市櫃公司，若修正法規在今年底發布，最快2024年股東會前就要揭露在今年年報上。

高晶萍指出，現行本來就有六項條件，符合的公司就要揭露個別董事酬金，包括近三年公司虧損；董事持股成數不足連續三個月以上；最近年度任三個月份董事、監察人平均設質比率大於50％；董監酬金占稅後淨利超過2％，且個別董事或監察人領取酬金超過新台幣1,500萬元；公司治理評鑑結果屬最後一級距者（即81％到100％）；非擔任主管職務的全時員工年度薪資平均數未達新台幣50萬元者。

符合現行需揭露個別董事酬金六大條件的上市櫃公司有652家，另外有294家是自願揭露個別董事酬金，即有946家公司已採個別揭露，其他公司多是採級距揭露，這次修正後，揭露家數即可能近1,200家，約占上市櫃公司65％以上。

房屋稅課徵方式將有重大變革。財政部高層指出，由於地方稅捐機關反映現行房屋稅每月查核過於繁複，擬於推動囤房稅2.0採全國總歸戶的同時，仿照地價稅課徵模式，訂定房屋稅課徵基準日，用按年查核取代現行按月查核。

目前稅捐機關每月都要訪查房屋使用情況，例如是自用還是出租，進而評定稅率；房屋買賣時也是以該月15日為準，評定當月房屋持有人，進而決定當月房屋稅由何者負擔。

官員表示，未來房屋稅將有一個統一的基準日，基準日當日持有者即為納稅義務人，並依當日使用情況判定房屋稅率。作法上就是比照地價稅訂出「基準日」，例如房屋稅稅單是在4月寄發，因此基準日可能訂在2月或者3月。

另外，房屋稅開徵日是每年5月1日至31日，未來開徵日期不會改變，但目前地價稅除了基準日為8月31日外，另規定要變更用途（例如改為自住）者必須在地價稅起徵日（11月1日）前40天，即9月22日前申請。