Rita House 大師房屋 名宅賞

《平均地權條例》修正草案通過，私法人購買住宅改為許可制，資金也開始流向商用不動產，高雄大地主「高雄陳家」的財團法人陳啟川先生文教基金會，近年就積極布局北台灣商用不地產。

實價登錄顯示該基金會6月以13.27億向和泰產險下買下台北站前忠孝西路屋齡53年整棟老商辦。

據統計，陳啟川文教基金會近四年已在北台灣的北車商圈、西門町、桃園青埔等地投入26億資金，布局精華地段商辦。

陳啟川文教基金會買下忠孝西路商辦的交易案，是台北站前商圈七年來總價最高的不動產交易案，也是今年北市商辦總價第三高的交易案。

政府祭出多項打炒房政策，加上經濟前景未明，房市買氣明顯降速，導致去年北台灣完銷建案比率竟不到十五％，為近三年最慘。根據調查，去年北台灣共推出一○五四個新案，能在當年度完銷的僅一五○個、占比十四．二％，也就是每七．○四個新案僅一個能完銷，且超過九百個新案要賣到「跨年度」。

根據《住展》雜誌統計，二○二○、二○二一年北台灣當年度推出便完銷的新案各二六九、二七九個，但二○二二年減至一五○個，年減逾四十六％。

前一波房市多頭二○一二、二○一三年，北台新案銷售率分別為六十七．六％、六十八．八％；這次房市多頭二○二○、二○二一年平均銷售率約五十八．四％、六十．一％；但去年下半年房市買氣明顯降溫，導致二○二二年銷售率跌破五成、僅約四十五．四％。

去年完銷新案 多為低總價

房地持有或交易，都會提供「自住」使用的優惠稅率，財政部指出，每一法令規定的自住定義不完全相同，但基本上都必須符合無出租營業使用的基本條件。

其中，地價稅為土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記；所得稅法規定出售自用房屋可享400萬元免稅額，但要求個人或其配偶、未成年子女辦竣戶籍登記、持有並居住於該房屋連續滿六年。

至於房屋稅則規定本人、配偶或直系親屬實際居住使用，但不以房屋設籍為必要條件。財政部表示，各項稅目的規範都有所不同，千萬別混淆搞錯可享優惠的法律要件。

勤業眾信聯合會計師事務所資深會計師陳建宏表示，有土斯有財，房地產一直是國人財富投資與傳承的喜好標的，但隨著房地合一2.0、平均地權條例乃至房屋稅差別稅率的研議，應審慎提前進行不動產資產配置及活絡計畫評估。

公開資訊觀測站最新資料顯示，有「西門町百億地王」之譽的大同副董事長吳振隆7月再次出手大買大同股票8,500張，連續二個月加碼自家股，而且手筆較6月的3,500張大增逾1.4倍，以大同7月均價52.37元計算，斥資近4.5億元。合計兩個月共買進大同股票1.2萬張，總價值超過5億元。

值得注意的是，大同集團7月遭逢旗下華映百慕達遭中國華映求償132.7億元的負面消息，一度衝擊市場信心，股價曾因而重挫，在投資人聞利空紛紛驚逃之際，吳振隆卻危機入市，而且愈買愈多，7月大舉加碼大同股票8,500張，透露力挺公司的態度。

對於吳振隆連續兩個月大買自家股，大同昨（7）日表示，「此為董事個人理財規劃」；記者嘗試撥打吳振隆手機，但無法接通。

總計吳振隆目前共持有大同股票8萬2,000張，是目前大同董事會當中，持股最多的自然人，遠高於董座王光祥的5,620張，以大同昨日收盤價50.3元計算，吳振隆持股總市值逾41.2億元。

吳振隆是地產大亨，2017年斥資22億元入手西門町好樂迪KTV所在的西寧大樓，並曾在東區以現金一次付清買斷豪宅，財力雄厚，但行事相當低調，因此也獲得「神祕富豪」的稱號，及「西門町百億地王」之譽。

據內政部最新數據，去年第4季全國待售新成屋高達8萬2,307宅，創統計以來新高，據元宏不動產加值服務平台進一步統計，全台屋齡五年內新屋空屋率高達19.6%，是所有屋齡產品之冠，顯見新屋空置情況相當嚴重。

據元宏不動產加值服務平台統計，全台新屋空屋率最高的五個縣市，分別為宜蘭縣的28.61%、金門縣的27.32%、基隆市的25.25%、高雄市的23.31%、台北市的23.18%，等於都是每五間新屋就有超過一間是空屋的狀況。

元宏不動產加值服務平台創辦人周昆立表示，待售餘屋多、空屋率高對新屋市場來說都不是正面的訊息，待售新屋餘屋走高，代表可能買氣不夠讓新屋推案順利去化，而空屋率高更隱含投資客可能有過多的狀況，未來恐形成潛在賣壓，之後若新屋銷售狀況持續不佳，財務體質差的建商與投資客就可能會撐不下去，新屋賣壓潮仍不排除有出現的可能，購屋者在這些區域買房須多加留意。

周昆立指出，雖然去年下半年全國低度使用住宅比率（即空屋率）僅8.77%，創統計以來「次低點」，代表目前市場自住需求維持高檔，房市會有一定支撐力道，但以目前新屋空屋率將近兩成，且待售新屋量創新高的狀況，新屋市場恐不如一般中古市場來的樂觀，仍是一個潛在地雷區，購屋者在新屋待售量大區及空屋率高的區域買房需多審慎。

肥貓公司、慣老闆、公司治理評鑑排名後35％者，明年起董事薪酬全都露，證期局副局長高晶萍1日宣布，將修法擴大上市櫃公司年報應揭露個別董事酬金的三條件，預估將增加253家公司要揭露個別董事酬勞。

這次證期局新增三條件，一是公司治理評鑑排名倒數第二階，即排名66％～80％的公司，最後一階即81％到100％已揭露，這部分會增190家左右；第二是公司稅後淨利年增逾10％但非主管職員工卻未加薪，估計有47家；第三是公司稅後損益年減10％且逾新台幣500萬元者，同時每位董事還加薪達10％且逾10萬元，則有16家可能符合，總計有253家上市櫃公司，若修正法規在今年底發布，最快2024年股東會前就要揭露在今年年報上。

高晶萍指出，現行本來就有六項條件，符合的公司就要揭露個別董事酬金，包括近三年公司虧損；董事持股成數不足連續三個月以上；最近年度任三個月份董事、監察人平均設質比率大於50％；董監酬金占稅後淨利超過2％，且個別董事或監察人領取酬金超過新台幣1,500萬元；公司治理評鑑結果屬最後一級距者（即81％到100％）；非擔任主管職務的全時員工年度薪資平均數未達新台幣50萬元者。

符合現行需揭露個別董事酬金六大條件的上市櫃公司有652家，另外有294家是自願揭露個別董事酬金，即有946家公司已採個別揭露，其他公司多是採級距揭露，這次修正後，揭露家數即可能近1,200家，約占上市櫃公司65％以上。

房屋稅課徵方式將有重大變革。財政部高層指出，由於地方稅捐機關反映現行房屋稅每月查核過於繁複，擬於推動囤房稅2.0採全國總歸戶的同時，仿照地價稅課徵模式，訂定房屋稅課徵基準日，用按年查核取代現行按月查核。

目前稅捐機關每月都要訪查房屋使用情況，例如是自用還是出租，進而評定稅率；房屋買賣時也是以該月15日為準，評定當月房屋持有人，進而決定當月房屋稅由何者負擔。

官員表示，未來房屋稅將有一個統一的基準日，基準日當日持有者即為納稅義務人，並依當日使用情況判定房屋稅率。作法上就是比照地價稅訂出「基準日」，例如房屋稅稅單是在4月寄發，因此基準日可能訂在2月或者3月。

另外，房屋稅開徵日是每年5月1日至31日，未來開徵日期不會改變，但目前地價稅除了基準日為8月31日外，另規定要變更用途（例如改為自住）者必須在地價稅起徵日（11月1日）前40天，即9月22日前申請。

全台最大自辦都更－台塑敦北總部都更案，因已達100％地主支持，符合北市府168快速審查條件，正向市府進行權變計畫核定，爭取年底完成拆除執照申請，明年第一季完成建照申請後，即正式拆除、啟動。

由台塑建設事業公司主導、建築師姚仁喜的大元建築師事務所設計督導下，占地6,328.3坪，規畫興建前端二棟商辦大樓、後端一棟住宅大樓的台塑敦北總部都更案，預計施工時程約4.5年，內部期盼爭取四年完工，成為全台都更新指標。

據了解，考量台塑集團運作前後端及後續AI、綠能、儲能等新事業項目開展，台塑敦北總部都更新大樓完成後，屆時規畫企業管理中心、行政中心及四大公司決策、營運等核心單位重新回歸進駐新大樓，部分後端運作事業單位則續留內湖T．CBD。如此一來，亦即後續僅約一半員工回到敦北新總部上班；未來台塑敦北新總部大樓空出的辦公室資源將規畫出租。

台塑企業敦北總部大樓都更案，經向台北市府重新申請遞件，前端二棟商辦大樓、後端一棟住宅大樓的主架構、樓層數不變，多出的獎勵空間轉移至商辦大樓規畫，總坪數從5.4萬坪提高至5.8萬坪。其中捐贈公益設施項目包括1、2樓合計500坪作為幼托機構使用，另新增192坪辦公空間，贈予北市社會局使用。

房市交易恐急凍。國泰金控22日公布5月國民信心調查，因通膨、國際政經情況等不利因素，受訪民眾不只對經濟景氣看法趨於保守，賣房意願指數也下降至2021年10月以來的20個月新低，逾5成的民眾認為現在非賣房的好時機。

國泰金每月初定期針對集團客戶發出電子問卷，了解一般民眾對經濟的直觀感受，5月共回收1萬7,605份有效問卷，分析最新調查結果，本月房市指標變化最大，主要因政府積極打炒房，平均地權條例上路在即，加上央行升息、國際政治經濟情勢不確定、原物料價格續高檔等，出現賣方惜售、買方觀望，雙方意願明顯背離的情況。

5月民眾賣房意願指數下滑至-22.5，是2021年10月來新低；買房意願指數為-52.1，雖相較4月小幅下滑0.9，但買房意願指數從去年4月跌破負50後就未再回升。

據國泰金調查，5月有51.7％的民眾認為現在不是賣房的時機，比例創下去年底以來新高，且從去年11月開始、連續七個月都有超過5成的民眾認為現在非賣房的好時機；同時間，5月有68.7％的民眾認為現在非買房的時機，從2021年12月起連續18個月，認為非買房時機的民眾都超過6成，相對地5月僅16.6％認為現在可以進場買房。