Rita House 大師房屋 名宅賞

南部科學園區受惠於台積電等科技產業進駐，據國科會報告，2023年營業額成長6.88%，為同年度唯一正成長的園區。住商機構彙整發現，台積電不僅為園區帶來豐厚產值，「台積電概念房」也成房價保證，南科周邊尤其善化、新市等區，房價5年增長破8成，勝過竹科周邊。

大家房屋企研公關主任賴志昶表示，台積電南科設廠外溢效應擴大，讓周邊房價漸往3字頭靠攏。

全台近期傳出台積電即將或已經進駐的科學園區或產業園區，包含新竹科學園區的寶山用地、中部科學園區台中園區、南部科學園區的嘉義園區、台南園區以及楠梓產業園區。

住商機構根據實價登錄資料，統計上述園區周邊2~3個行政區近5年來的房價表現。資料顯示，台南善化、新市2019年平均單價約15萬元，但到了2023年成交平均單價已近3字頭，房價漲幅達84~85%，高居全台之首。

住商機構大南區協理林祺博指出，受惠於科技產業進駐議題，南科周邊行政區房市表現突出，以目前新案成交均價來看，包含新市、善化及安定都有3字頭表現。會有如此驚人漲幅，主要原因有三：

豪宅車位鑲金，台北豪宅「皇翔御琚」平均一個車位821萬元，再度蟬聯「車位王」，六都中新北、台中及高雄最高車位價格均在300萬元上下，分別為「板信雙子星花園廣場」、「寶輝秋紅谷」及「雄崗信義美術館」，房仲業者指出，未來虛坪改革，將車道價格計入專有車位中，車位價格恐再上揚。

以實價登錄觀察，六都最貴的車位價格為去年10月「皇翔御琚」的二戶交易中，拆算一個車位約821萬元；台南則是六都中最貴車位唯一未及200萬元的都會區，日前創下單價5字頭的台南歷史新高豪宅「國泰磐耘」，其中頂樓戶去年8月以總價4,240萬元成交，兩個車位價格為395萬元，換算一個車位平均197.5萬元，約僅是台北最貴位的四分之一。

住商不動產企研室執行總監徐佳馨表示，車位價格雖與房價水準有一定關聯性，區域停車位供需情形更影響車位價格，發展成熟、停車位供不應求的商圈車位價格，通常較新興重劃區、路邊停車便利的商圈高出許多。

六都最貴車位所在社區多位於在地頗具知名度的指標豪宅，同時也鄰近市中心蛋黃區或重要景觀地標，如「皇翔御琚」位信義計畫區，「板信雙子星花園廣場」近板橋車站，「寶輝秋紅谷」與台中國家歌劇院、秋紅谷景觀生態公園為鄰，南二都的「國泰磐耘」、「雄崗信義美術館」分別緊鄰南紡購物中心、農十六公園，區域地段寸土寸金，豪宅車位價格自然不凡。

近日內政部提出虛坪改革，停車空間將重新定義為「專有部分」，徐佳馨說，對建商而言，可能會將移出公設的車道價格，灌入車位中，反而使車位價格提高，而部分業者更會將車位價格拉高，讓房屋單價看似降低，吸引購屋人注意。

國土計畫法明年將上路，國土署今天說，有關鄉村區及原住民族土地的國土功能分區劃設方式，將納入通案審議原則的配套措施，並透過多元溝通方式強化政策說明，善盡社會溝通，以消除疑慮。

內政部國土管理署透過新聞稿表示，為利後續國土功能分區圖審議有通案標準，又能因應地方發展彈性，今天召開內政部國土計畫審議會第28次會議，就「審議直轄市、縣（市）國土功能分區圖（草案）流程及辦理方式」與「國土功能分區圖常見議題」進行通案審議原則討論。

國土署說，涉及鄉村區及原住民族土地的國土功能分區劃設方式，後續將依與會委員意見，納入通案審議原則的相關配套措施，並採取研商會議或座談會等適當方式，與有關機關等共同研商，待共識凝聚後，再提報內政部國土計畫審議會討論。

另外，近期民眾關注原住民族土地及國土功能分區等劃設議題，國土署指出，針對原住民族委員會核定部落範圍內的聚落，可依相關原則劃設為農業發展地區第4類，藉此可解決大部分原住民族所關心的土地合法化問題。

國土署說，其餘土地也將持續與原民會共同研商，訂定因地制宜的土地使用管制規則，以符合原住民族日常生活、居住及產業發展需求。

以房養老貸款業務持續成長，但隨央行連五升，利率最高已飆到4％。金管會最新統計，截至今年9月底，已有15家銀行提供以房養老貸款服務，核貸件數累計達7,446件、核貸額度累計約426億元，年成長率分別達17.22％、17.68％，前五大銀行以一銀最積極，年增39％，合庫、土銀、華銀也都有雙位數成長。

央行去年第一季開始連續五次升息，以房養老族也受衝擊，目前主力銀行的合庫、土銀等最低利率還壓在3％以內，但合庫最低利率已從2.4％悄升至2.483％，土銀最高來到3.16％，華銀官網更從3.07％起跳，一銀最高利率甚至飆到4％。

前二大的合庫銀、土銀核貸件數皆破2,000件，核貸累計破百億元，分別達167.09億元、102.66億元，年增率各達14.56％、11.49％；華銀、一銀核貸累計皆破50億元，分別是58.04億元、57.97億元，年增率各17.78％、38.68％，台企銀核貸19.11億元、年增約5％。

一銀指出，以70歲的王老先生在北市有房子鑑價2,000萬元為例、貸款成數7成，貸款期間25年，換算下來每月約可領4萬6,000元，25年合計累積領取1,380萬元，當作養老生活金，且可結合安養信託或不動產保全型信託，有效進行金流管理或防止詐騙挪用，發揮資產保護功能。

實徵淨額930億元 年減15.5％

隨著房市買氣轉冷、土地交易減少，導致去年土地增值稅明顯減少。根據統計，去年全國土地移轉面積約二．七一萬公頃（逾八一六七萬坪），土增稅實徵淨額九三○億元，中斷連續三年突破一千億元紀錄，年減十五．五％。

去年移轉土地 高達82.2％為免稅地

根據統計，去年移轉的二．七萬多公頃土地，高達八十二．二％、逾二．二公頃是免稅地，應稅地僅十七．八％，其中一％為適用自用住宅稅率十％的自用地，九．八％適用稅率二十％、占比最多。

常有民眾誤以為配偶間相互贈與土地「免徵」土增稅，不過實際上僅是「暫時」不課土增稅，未來土地再出售時就要課稅，且要合併夫妻持有期間的全數漲價總數額來計稅，長期累積下來可能適用更高稅率，未必划算，民眾在規劃時要記得先算好帳。

配偶間贈與房地產要考量的稅務規定不少，包含土增稅、贈與稅等，若配偶在贈與後不幸過世，還要再考慮遺產稅問題，稅事可說是千絲萬縷，財政部提醒民眾要留意相關規定。

根據土地稅法規定，配偶相互贈與土地，可申請暫時不課土增稅，但後來再出售時，就要按照贈與前原規定地價或最近一次課徵土增稅時核定的移轉現值為基準，來計算漲價總數額並課徵土增稅。

地稅局官員表示，由於土增稅採累進稅率，若配偶間贈與土地時申請暫不課徵土增稅，未來再次移轉給第三人時，由於土地公告現值通常會調漲，累積結果可能使漲價倍數增加，導致須適用較高稅率，實際上未必划算，納稅人可依自身狀況斟酌考量，決定贈與配偶時是否要申請暫不課土增稅。

房地產「代銷雙雄」海悅（2348）、愛山林（2540）下半年將邁向自建案開花結果期。海悅投資3成的台中「達麗創世紀」建案，預計第四季交屋入帳，加入業績貢獻行列；愛山林自建案「帝景3號」則可望第四季取得使照，交屋貢獻業績，近期在除權息行情發威下，股價大催油門，直逼重返100元大關，躍居上市營建股股后。

海悅上半年代銷業績噴出，累計稅後純益3.97億元、EPS達3.01元；海悅攜手達麗（6177）的台中水湳「達麗創世紀」，為雙方首度合作的指標大案，總銷達90億元，其中海悅占3成、約可分回27億元，預計第四季交屋入帳，屆時將成海悅業績大補丸。

愛山林今年自建案陸續完工，其中新北板橋案第四季可望加入貢獻行列，再加上9月13日將除權息共5元，近期股價強勢表態，法人頻頻敲進。

愛山林上半年受惠新北市三重「都廳大院」、新竹「新竹帝寶」兩大代銷案同步貢獻代銷佣金收入，每股稅後純益1.59元，創同期次高紀錄。展望下半年，愛山林將有近千億元規模的代銷案登場，未受到平均地權條例修正案上路、央行限縮自然人第二戶貸款7成、囤房稅2.0確定開徵等政策面影響，再加上自建案今年開花結果，板橋江翠自建案「帝景3號」預計第四季取得使照，加入認列行列，代銷案、自建案可望同步發威。

新竹房價再寫驚奇，實價揭露豐邑機構在竹北高鐵特區的「浩瀚寬郁」12樓戶別，成交單價達每坪80.4萬，衝破新竹房價8字頭天花板，也讓新竹成為全台繼雙北、台中之後，第四個房價觸及8字頭的都會區。

去年底豐邑在竹北光明六路東二段推出的預售案「浩瀚寬郁」，規劃123戶38～46坪三房、三加一房產品，目前僅揭露一戶，12樓戶別含二個平面車位面積58.06坪，今年4月以總價3,770萬元成交，單價達每坪80.4萬元。

新冠疫情迄今四年來，鋼筋、水電和模板工資、及房屋造價成本，已分別上漲25％至122％，在政策打房、案量減少、及台積電高雄廠建程延後等三大因素影響下，營造市場原本「包商是王」態勢稍有變化，「現在至少願意來報價了！」只是水電和模板工資高高在上，營建成本「止漲轉跌」，不知伊於胡底。

以營造廠發包的成本來看，南台灣住宅建案興建每戶水電工資在疫情爆發時已達45萬元，並從2020年一路挺進到目前至少100萬元，四年間暴漲122.22％。

模板工資也從2020年的每坪9,000元，直達目前的1.45萬元，4年內大漲61.11％；整體的工料上漲，連帶使得15層樓的大樓造價，從2020年的每坪12萬元，上漲到目前的15萬到16萬元。

過去的三年，是各大小建商最痛苦的時期，「要發大包，沒有包商要報價！」華友聯執行副總經理吳家德表示，包商的理由是，建案和工程都接不完了，沒有工人，「我報價做什麼？」