地產專欄》洪倩宜：換屋、房貸族及包租公節稅方法各不同－Rita House 大師房屋名宅賞

Yahoo奇摩房地產編輯部

2021年05月18日

5月報稅季來臨，有買賣房屋的納稅人，該如何申報綜所稅呢，很

多人常常搞得霧煞煞。尤其眾所矚目的房地合一稅2.0甫修法通過

，7月1日即將上路，預售屋交易將是課稅重點；不過請放心，若

去年有買賣房屋，今年申報所得稅時，因新制尚未上路，仍舊是

以舊制納稅，因此若109年間有進行預售屋購屋預約單即紅單交易

的民眾，仍視為綜合所得稅當中的財產交易所得，須與綜所稅一

起申報。

▲報稅季來臨，買賣房屋要注意稅制的調整。王麟琴提供.jpg

▲報稅季來臨，買賣房屋要注意稅制的調整。王麟琴提供

房地合一稅上路已屆4年，仍有不少民眾因不瞭解相關規定，沒有依法申報房地合一稅，導致補稅遭罰。什麼是房地合一稅呢？很簡單，就是房屋及土地合併後的「實價」總額，扣除實際取得成本後，按「實際獲利」課徵所得稅。

2016年之前課稅採舊制稅基較低

2016年是房地合一稅新舊制的分水嶺，在2016年1月1日之前取得的房子採用「舊制」，出售土地免繳納所得稅，但須另外申報「土地增值稅」，房屋則採核實認定，即按照出售時「房屋評定現值」計算財產交易所得稅，採計方式是併入綜合所得稅按5～45％累進稅率課稅，有獲利之部分須和5月綜合所得稅一同申報。

2016年之後取採房地合一制過戶後30天內即須報稅

2016年1月1日之後取得的房子則一律按照「房地合一稅」課稅，房屋和土地出售所得皆要課稅，必須計算房屋、土地全部實際獲利，並減除已課徵土地增值稅的土地漲價總數額，針對餘額部分課徵所得稅，不管是房屋或土地都須依實價課稅，且房地完成過戶的30日內，就須完成申報，不用納入綜合所得中報稅。

但若房子持有時間較短，則稅率較高。若房子持有不到1年即出售課最高稅率45％；超過1年未逾2年課35％；超過2年未逾10年課20％；持有超過10年則課10％。但若是自住型民眾，自住時間逾6年享400萬元免稅額，超過400萬元部分採10％減免稅率。

▲房地合一稅稅率認定。洪倩宜提供.jpg

▲房地合一稅稅率認定。洪倩宜提供

無論賣屋賠還是賺一律需向國稅局申報

此外，常有民眾誤以為房地出售若是賠錢賣掉可以免申報，其實這是錯的！依據國稅局規定，只要是2016年1月1日以後取得的房地，或是2014年1月2日以後取得且持有期間2年之內的房地，但在2016年1月1日之後出售者，即使賣掉沒賺錢也須在房地過戶後30天內進行申報，以免被罰。

去年賣屋要申報所得的財產交易所得稅，有以下兩種計算方式：

(1) 採實際買價為課稅基礎之財產交易所得稅計算方式：

以小白為例，去年以1,500萬出售7年前購買之新北市中和區的1,200萬公寓，稅負該如何計算？首先小白要找出當年買賣的相關單據，例如房款匯款單、仲介費收據、買賣契約書、清潔及搬運費等，方便計算財產交易所得。

若小白售出時房屋評定現值為50萬，土地公告現值300萬，購入時契稅和印花稅加上代書費共7萬、仲介費12萬，購入後修繕費用100萬，出售時仲介費60萬，財產交易所得稅課稅基礎計算方式如下：

課稅基礎＝財產交易所得／損失＝房屋出售價格－原始取得成本（須有買屋契約書、付款紀錄證明等）－改良費用（仲介搬遷及修繕費）x 出售時房屋評定現值／（出售時土地公告現值＋出售時房屋評定現值）

即（1,500萬－1,200萬－7萬－12萬－100萬－60萬）x 50萬／(300萬＋50萬) ＝172,857元

小白需將172,857元於今年申報所得稅時，納入個人所得申報，如小白適用的課稅級距為12％，那麼他所繳納的財產交易所得稅為172,857x12％＝20,743元

(2) 沒有保存當年買屋單據時的課稅方式：

若小白無法提出證明文件，則出售房屋得依財政部所定之財產交易所得標準，按出售時房屋評定現值，計算房屋出售所得，課稅基礎計算方式如下：

課稅基礎＝房屋評定現值Í依財政部每年公告「個人出售房屋之財產交易所得計算規定」比率(每個縣市區域均不同)

即50萬x36％（109年中和區公告之比例）＝180,000元

小白需將180,000元於今年申報所得稅時，納入個人所得申報，如小白適用的課稅級距為12％，那麼他所繳納的財產交易所得稅為180,000x12％＝35,000元

從小白的案例來說，採實際買價的財產交易所得較低，建議選擇按實際發生的價額申報，實在無法舉證時方採「標準認定」方式報稅。

另注意：高級住宅（台北市7千萬以上、新北市6千萬以上、其他地區4千萬以上）課稅計算方式另有不同，請以財政部公告為主

換屋、背房貸及包租公族節稅方法各有不同

至於去年換屋的民眾，無論是先買後賣，或是先賣後買，都可從綜合所得稅額中的「重購自用住宅扣抵稅額」申報扣抵或退還。若適用舊制，小屋換大屋可全額退稅，但大屋換小屋不能退稅；適用新制則可按重購房屋價格占出售房屋價格的比例，退還部分繳納稅額，但重購後5年內不能改做其他用途或再行移轉，違者須追繳原扣抵或退還稅額。

另外，仍在繳房貸的納稅義務人則可善用「自用住宅購屋借款利息扣除額」節稅，但每年扣除額上限為30萬元，每個申報戶以1屋為限，且房屋為納稅義務人、配偶或受扶養親屬所有才能扣除。

而委託包租代管業者代租管理的「包租公」也有節稅方法，每屋每月最高可享6,000元租金免稅；6,000元至2萬元得以租金收入53％，作為必要損耗及費用；超過2萬元必要費用減除率則為43％。若將房子出租做為社會住宅使用，減除率更大幅提高至60％，節稅效果加乘。

房地合一2.0版課徵加重

至於七月即將上路的房地合一2.0版，則將預售屋納入課稅範圍，

未來若有投資客拿到紅單後，短期內再以高價轉手他人，持有紅

單未滿2年將被課徵45％或持有紅單逾二年、未滿五年課徵35%重

稅。

▲預售屋交易新舊制差異。洪倩宜提供.jpg