Rita House 大師房屋 名宅賞

為協助青年及弱勢家庭安居樂業，新北市政府透過自建及容積獎勵捐贈、都更分回、多元社福等多元方式取得土地，興辦社會住宅。今年下半年6處社會住宅完工招租，提供894戶社宅單元，自8月19日至9月18日受理申請。城鄉局說明，中和安邦青年社會住宅鄰近捷運，交通便利、租金親民，申請送件情形踴躍，最受民眾青睞。

新北市政府推動社宅政策，落實居住正義，透過自建及容積獎勵捐贈、都更分回、多元社福等多元取得方式，讓社會住宅遍布多個行政區。預計今年底及明年會陸續推出多元取得社宅及三峽國光二期、泰山中山社宅共約1223戶，現已累積興辦1.1萬戶，持續照顧市民居住需求。

城鄉局說明，上半年分別招租5處容積獎勵及自建社宅計240戶，下半年再推6處社會住宅完工招租，共提供894戶社宅單元，自8月19日至9月18日受理申請。招租規模最大的中和安邦社會住宅，鄰近環狀線中和站、萬大樹林線LG06站及大型購物商場，交通便捷，生活機能健全。

城鄉局主任祕書謝登武指出，新北市社宅的共同特色是設有托老、托幼及青年創客中心，只要基地面積許可，還設有長照、活動中心、圖書館及健身房，並有開放式中庭，供居民使用，「設施只會多，絕不會少」。

謝登武說明，社宅招租採「分級租金」，一般宅按照市價打8折，優先宅則依《住宅法》規定12種必須照顧弱勢群族，租金是8折再8折。以中和安邦社宅為例，1人房13.5坪租金5100元、2人房24.5坪9800元、3人房33.5坪13700元。

中央銀行6月推出第六波選擇性信用管制後，國內房市熱度仍不降反升，近期還衍生出「陷貸令」風暴。央行9月19日將舉行第三季理監事會，市場普遍解讀利率調整機率不大，而以當前房市熱度，央行確實很可能推出第七波房市管制，但就怕下手太重，是否真要二連擊？央行打炒房在做與不做間陷入兩難。

央行第二季推出第六波房市管制，將六都加上新竹縣市等「特定地區」第二戶房貸成數，由原先的7成下調至6成，且無寬限期，但目前房市仍深陷房價、銀行法72-2條比率、不動產貸款集中度的「三高」困局。

央行近期再找國銀開會，且直接下達任務，把不動產貸款部位全面降低，及不動產集中度也需下降，形同對房貸進行總量管制；但市場卻把央行措施封為「限貸令」，認為此作法導致民眾申貸卡關。央行事後多次強調是「道德勸說」，且不影響首購族等五大樣態，並設置陳情專線，但此一出手引得市場皮皮剉，也可能讓續推信用管制綁手綁腳。

央行曾在2021年第三、四季，連二季出手打炒房，加上近期理監事會決策屢跌破市場眼鏡，第三季可能重演歷史祭出連續拳，也可能暫停一季，觀察不動產集中度是否如預期下降後再出新招。

若央行真祭出第七波信用管制，可能是兩套劇本：擴大範圍，也就是擴大受管制的「特定地區」範圍；為貸款成數從6成再調降。分析指出央行有充足理由再推第七波信用管制，但就怕一次放大絕招出手過重，可能導致銀行對不動產貸款再「抽腿」，若將間接影響到首購族，恐讓民怨再度被引爆。

南部科學園區受惠於台積電等科技產業進駐，據國科會報告，2023年營業額成長6.88%，為同年度唯一正成長的園區。住商機構彙整發現，台積電不僅為園區帶來豐厚產值，「台積電概念房」也成房價保證，南科周邊尤其善化、新市等區，房價5年增長破8成，勝過竹科周邊。

大家房屋企研公關主任賴志昶表示，台積電南科設廠外溢效應擴大，讓周邊房價漸往3字頭靠攏。

全台近期傳出台積電即將或已經進駐的科學園區或產業園區，包含新竹科學園區的寶山用地、中部科學園區台中園區、南部科學園區的嘉義園區、台南園區以及楠梓產業園區。

住商機構根據實價登錄資料，統計上述園區周邊2~3個行政區近5年來的房價表現。資料顯示，台南善化、新市2019年平均單價約15萬元，但到了2023年成交平均單價已近3字頭，房價漲幅達84~85%，高居全台之首。

住商機構大南區協理林祺博指出，受惠於科技產業進駐議題，南科周邊行政區房市表現突出，以目前新案成交均價來看，包含新市、善化及安定都有3字頭表現。會有如此驚人漲幅，主要原因有三：

豪宅車位鑲金，台北豪宅「皇翔御琚」平均一個車位821萬元，再度蟬聯「車位王」，六都中新北、台中及高雄最高車位價格均在300萬元上下，分別為「板信雙子星花園廣場」、「寶輝秋紅谷」及「雄崗信義美術館」，房仲業者指出，未來虛坪改革，將車道價格計入專有車位中，車位價格恐再上揚。

以實價登錄觀察，六都最貴的車位價格為去年10月「皇翔御琚」的二戶交易中，拆算一個車位約821萬元；台南則是六都中最貴車位唯一未及200萬元的都會區，日前創下單價5字頭的台南歷史新高豪宅「國泰磐耘」，其中頂樓戶去年8月以總價4,240萬元成交，兩個車位價格為395萬元，換算一個車位平均197.5萬元，約僅是台北最貴位的四分之一。

住商不動產企研室執行總監徐佳馨表示，車位價格雖與房價水準有一定關聯性，區域停車位供需情形更影響車位價格，發展成熟、停車位供不應求的商圈車位價格，通常較新興重劃區、路邊停車便利的商圈高出許多。

六都最貴車位所在社區多位於在地頗具知名度的指標豪宅，同時也鄰近市中心蛋黃區或重要景觀地標，如「皇翔御琚」位信義計畫區，「板信雙子星花園廣場」近板橋車站，「寶輝秋紅谷」與台中國家歌劇院、秋紅谷景觀生態公園為鄰，南二都的「國泰磐耘」、「雄崗信義美術館」分別緊鄰南紡購物中心、農十六公園，區域地段寸土寸金，豪宅車位價格自然不凡。

近日內政部提出虛坪改革，停車空間將重新定義為「專有部分」，徐佳馨說，對建商而言，可能會將移出公設的車道價格，灌入車位中，反而使車位價格提高，而部分業者更會將車位價格拉高，讓房屋單價看似降低，吸引購屋人注意。

國土計畫法明年將上路，國土署今天說，有關鄉村區及原住民族土地的國土功能分區劃設方式，將納入通案審議原則的配套措施，並透過多元溝通方式強化政策說明，善盡社會溝通，以消除疑慮。

內政部國土管理署透過新聞稿表示，為利後續國土功能分區圖審議有通案標準，又能因應地方發展彈性，今天召開內政部國土計畫審議會第28次會議，就「審議直轄市、縣（市）國土功能分區圖（草案）流程及辦理方式」與「國土功能分區圖常見議題」進行通案審議原則討論。

國土署說，涉及鄉村區及原住民族土地的國土功能分區劃設方式，後續將依與會委員意見，納入通案審議原則的相關配套措施，並採取研商會議或座談會等適當方式，與有關機關等共同研商，待共識凝聚後，再提報內政部國土計畫審議會討論。

另外，近期民眾關注原住民族土地及國土功能分區等劃設議題，國土署指出，針對原住民族委員會核定部落範圍內的聚落，可依相關原則劃設為農業發展地區第4類，藉此可解決大部分原住民族所關心的土地合法化問題。

國土署說，其餘土地也將持續與原民會共同研商，訂定因地制宜的土地使用管制規則，以符合原住民族日常生活、居住及產業發展需求。

以房養老貸款業務持續成長，但隨央行連五升，利率最高已飆到4％。金管會最新統計，截至今年9月底，已有15家銀行提供以房養老貸款服務，核貸件數累計達7,446件、核貸額度累計約426億元，年成長率分別達17.22％、17.68％，前五大銀行以一銀最積極，年增39％，合庫、土銀、華銀也都有雙位數成長。

央行去年第一季開始連續五次升息，以房養老族也受衝擊，目前主力銀行的合庫、土銀等最低利率還壓在3％以內，但合庫最低利率已從2.4％悄升至2.483％，土銀最高來到3.16％，華銀官網更從3.07％起跳，一銀最高利率甚至飆到4％。

前二大的合庫銀、土銀核貸件數皆破2,000件，核貸累計破百億元，分別達167.09億元、102.66億元，年增率各達14.56％、11.49％；華銀、一銀核貸累計皆破50億元，分別是58.04億元、57.97億元，年增率各17.78％、38.68％，台企銀核貸19.11億元、年增約5％。

一銀指出，以70歲的王老先生在北市有房子鑑價2,000萬元為例、貸款成數7成，貸款期間25年，換算下來每月約可領4萬6,000元，25年合計累積領取1,380萬元，當作養老生活金，且可結合安養信託或不動產保全型信託，有效進行金流管理或防止詐騙挪用，發揮資產保護功能。

華銀指出，今年以房養老業務成長快速，截至9月30日核貸件數133件、核貸6.75億元，較去年同期各成長約87.32％、38.6％，業務開辦七年來件數累計共1,137件、核貸額度58.04億元。

實徵淨額930億元 年減15.5％

隨著房市買氣轉冷、土地交易減少，導致去年土地增值稅明顯減少。根據統計，去年全國土地移轉面積約二．七一萬公頃（逾八一六七萬坪），土增稅實徵淨額九三○億元，中斷連續三年突破一千億元紀錄，年減十五．五％。

去年移轉土地 高達82.2％為免稅地

根據統計，去年移轉的二．七萬多公頃土地，高達八十二．二％、逾二．二公頃是免稅地，應稅地僅十七．八％，其中一％為適用自用住宅稅率十％的自用地，九．八％適用稅率二十％、占比最多。

房地產業者指出，土增稅屬於交易稅，房市交投越熱，稅收更多，尤其二○二○年土增稅高達一一三○億元，僅次於二○一五年房地合一稅上路前一年的一一三五億元，為統計以來次高。不過，二○二一年土增稅便微幅下滑、年減約二．六％，但二○二二年稅收衰退更明顯，年減十五．五％。

常有民眾誤以為配偶間相互贈與土地「免徵」土增稅，不過實際上僅是「暫時」不課土增稅，未來土地再出售時就要課稅，且要合併夫妻持有期間的全數漲價總數額來計稅，長期累積下來可能適用更高稅率，未必划算，民眾在規劃時要記得先算好帳。

配偶間贈與房地產要考量的稅務規定不少，包含土增稅、贈與稅等，若配偶在贈與後不幸過世，還要再考慮遺產稅問題，稅事可說是千絲萬縷，財政部提醒民眾要留意相關規定。

根據土地稅法規定，配偶相互贈與土地，可申請暫時不課土增稅，但後來再出售時，就要按照贈與前原規定地價或最近一次課徵土增稅時核定的移轉現值為基準，來計算漲價總數額並課徵土增稅。

地稅局官員表示，由於土增稅採累進稅率，若配偶間贈與土地時申請暫不課徵土增稅，未來再次移轉給第三人時，由於土地公告現值通常會調漲，累積結果可能使漲價倍數增加，導致須適用較高稅率，實際上未必划算，納稅人可依自身狀況斟酌考量，決定贈與配偶時是否要申請暫不課土增稅。

另外要留意的是，雖然配偶間贈與財產依規定不計入贈與總額，不課贈與稅，但若後來配偶不幸去世，在死亡前兩年贈與另一半的財產就應視為遺產，應併入遺產總額課徵遺產稅。

房地產「代銷雙雄」海悅（2348）、愛山林（2540）下半年將邁向自建案開花結果期。海悅投資3成的台中「達麗創世紀」建案，預計第四季交屋入帳，加入業績貢獻行列；愛山林自建案「帝景3號」則可望第四季取得使照，交屋貢獻業績，近期在除權息行情發威下，股價大催油門，直逼重返100元大關，躍居上市營建股股后。

海悅上半年代銷業績噴出，累計稅後純益3.97億元、EPS達3.01元；海悅攜手達麗（6177）的台中水湳「達麗創世紀」，為雙方首度合作的指標大案，總銷達90億元，其中海悅占3成、約可分回27億元，預計第四季交屋入帳，屆時將成海悅業績大補丸。

愛山林今年自建案陸續完工，其中新北板橋案第四季可望加入貢獻行列，再加上9月13日將除權息共5元，近期股價強勢表態，法人頻頻敲進。

愛山林上半年受惠新北市三重「都廳大院」、新竹「新竹帝寶」兩大代銷案同步貢獻代銷佣金收入，每股稅後純益1.59元，創同期次高紀錄。展望下半年，愛山林將有近千億元規模的代銷案登場，未受到平均地權條例修正案上路、央行限縮自然人第二戶貸款7成、囤房稅2.0確定開徵等政策面影響，再加上自建案今年開花結果，板橋江翠自建案「帝景3號」預計第四季取得使照，加入認列行列，代銷案、自建案可望同步發威。

愛山林指出，今年是愛山林自地自建案完工貢獻的元年，除新成屋捷運中山站「中山綻」、淡水「海上皇宮」等持續銷售認列之外，「帝景3號」分回可售金額約5.7億元，預售時已完銷，第四季交屋認列，估計今年自建案可貢獻的營收將有10億元。

新竹房價再寫驚奇，實價揭露豐邑機構在竹北高鐵特區的「浩瀚寬郁」12樓戶別，成交單價達每坪80.4萬，衝破新竹房價8字頭天花板，也讓新竹成為全台繼雙北、台中之後，第四個房價觸及8字頭的都會區。

去年底豐邑在竹北光明六路東二段推出的預售案「浩瀚寬郁」，規劃123戶38～46坪三房、三加一房產品，目前僅揭露一戶，12樓戶別含二個平面車位面積58.06坪，今年4月以總價3,770萬元成交，單價達每坪80.4萬元。

近年新竹房價直線飆升，三年前4字頭曾是難以突破的天花板，隨著投資風氣盛行、疫情帶動竹科廠商獲利豐厚，高所得的竹科客追價買盤強勁，即使政府陸續祭出多項打炒房措施，不過三年多來新竹預售推案一路突破5字頭、6字頭、7字頭，房價幾乎以每年每坪5萬～10萬元的幅度上漲。

位於竹北高鐵站旁的「寶佳奇磊」，去年8月首度創下竹北房市7字頭里程碑後，過去一年來有愈來愈多關埔重劃區、竹北高鐵特區精華地段、知名建商品牌推案等成交價站上7字頭，除「寶佳奇磊」最高價達每坪75.3萬元外，竹北高鐵特區後續推出的「豐邑之森」、「惠宇謙恆」最高價分別達每坪74.2萬、77.8萬元。

此外，新竹市關埔重劃區的「富宇天雋」最高每坪79.7萬元、「豐邑一綻」最高每坪77.2萬元，「金弘天希」最高每坪70.4萬元，以及巨城商圈的大坪數個案「利晉曙光」最高價也都越過7字頭。

新冠疫情迄今四年來，鋼筋、水電和模板工資、及房屋造價成本，已分別上漲25％至122％，在政策打房、案量減少、及台積電高雄廠建程延後等三大因素影響下，營造市場原本「包商是王」態勢稍有變化，「現在至少願意來報價了！」只是水電和模板工資高高在上，營建成本「止漲轉跌」，不知伊於胡底。

以營造廠發包的成本來看，南台灣住宅建案興建每戶水電工資在疫情爆發時已達45萬元，並從2020年一路挺進到目前至少100萬元，四年間暴漲122.22％。

模板工資也從2020年的每坪9,000元，直達目前的1.45萬元，4年內大漲61.11％；整體的工料上漲，連帶使得15層樓的大樓造價，從2020年的每坪12萬元，上漲到目前的15萬到16萬元。

過去的三年，是各大小建商最痛苦的時期，「要發大包，沒有包商要報價！」華友聯執行副總經理吳家德表示，包商的理由是，建案和工程都接不完了，沒有工人，「我報價做什麼？」

他說，去年迄今由於政策打房、房市欠佳，申報開工建案數量一年大減40％，加上台積電高雄廠建程延後等三大因素，讓營建包商態度稍微放軟，「總算願意報價接案了！」

《平均地權條例》修正草案通過，私法人購買住宅改為許可制，資金也開始流向商用不動產，高雄大地主「高雄陳家」的財團法人陳啟川先生文教基金會，近年就積極布局北台灣商用不地產。

實價登錄顯示該基金會6月以13.27億向和泰產險下買下台北站前忠孝西路屋齡53年整棟老商辦。

據統計，陳啟川文教基金會近四年已在北台灣的北車商圈、西門町、桃園青埔等地投入26億資金，布局精華地段商辦。

陳啟川文教基金會買下忠孝西路商辦的交易案，是台北站前商圈七年來總價最高的不動產交易案，也是今年北市商辦總價第三高的交易案。

目前和泰產險的台北分公司仍在該棟7和9樓，推估短期內仍採售後回租的方式繼續運用。