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房市買氣差 都是疫情惹的禍？圖／住展房屋網提供

今年第二季以來，房市買氣普遍低落。但據住展房屋網企研室觀察，除了疫情大爆發導致來人下降外，讓買氣變冷的因素眾多，其實也有著升息、政府打炒房等因素，以及建案開天價風氣瀰漫整個市場，更令眾多消費者怯步。

升息帶動房貸升

首先，我們先看到升息的因素。由於日漸嚴重的通膨促使各國都紛紛升息，日前美國6月消費者物價指數（CPI）年增率也來到9.1％，創下40年來新高。此結果預估也將影響聯準會（Fed）升息的上調速度加快。

通膨與房價上漲刺激租金上揚。圖／工商時報

根據主計總處公布最新物價指數統計，居住類的物價指數仍持續攀高，6月房租指數統計年增幅度達1.85％，創下25年多以來的新高，其中北中南房租指數齊漲，南部房租指數年增達2.28％，北部年增1.88％，若以房租指數近月的走勢來看，租金漲勢似有加快的現象，所幸政府提出300億元的租金補貼，計畫補助50萬戶，協助租屋族降低租金負擔。

統計資料顯示，今年已經連續4個月房租指數年增率都超過1％，6月更一舉拉高至1.85％，年增率則創下308個月、25年以來的新高，雖然租金累計漲幅並不特別顯著，但仍顯示出租金長期上揚的趨勢。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，租金上漲有許多原因，包括整體房價走揚，尤其是中南部地區近年房價漲勢明顯，導致民眾居住的成本增加，也會帶動租金走揚，另一方面經濟持續成長也會帶動工作機會增加，外來工作者增加產生租屋需求。而面對房價走揚與通膨效應，有些租約到期後房東調整租金，也帶動租金水準走揚。

房貸升息效應，財政部最新統計5月青安貸款撥貸金額102.7億創下近四年半最高紀錄。圖／工商時報

房貸升息效應，財政部最新統計5月青安貸款撥貸金額102.7億創下近四年半最高紀錄。央行從今年三月起開始升息，在一般房貸利率全面拉高之下，使青安的優利效果更被突顯，因此5月份讓從2016年以來就每況愈下的青安撥款「重返榮耀」，回到單月撥款百億元之上的水準，是近四年半以來頭一次。

財政部則分析，青安房貸在五月份的撥款重回百億元以上水準，主要有二大理由，一是由於今年上半年適逢新完工房屋交屋潮，另一則是升息預期激勵部分剛性自住需求進場，因而使得五月份的五大銀行新增房貸金額衝高，青安貸款亦隨之倍增，五月撥貸金額102.7億元，明顯高於近二年的月均值56億元，亦為2018年1月以來首見超過百億元水準。

不過也有行庫主管認為，從今年三月起，青安貸款和五大銀行新承作房貸利率越拉越大，使青安房貸的「省息」效果放大，亦為激勵青安房貸在五月份撥款量大增的主因。相對於青安房貸從3月起至5月，二段式的前1至2年的利率一直持續在1.32％的水準（現在為1.44％），即使是一段式的利率，也為1.525％，五大行新房貸利率則從1.38％一路增至1.6％，四月起已超越青安的一段式利率，差距越拉越大，而青安的單月撥款量也從三、四月份約56億的水準，增至102.7億元。

台北市房價再度突破天花板！住展雜誌21日公布最新統計，第二季北台灣預售屋市場每坪成交均價全面飆高，台北市更直破百萬大關、達101.3萬元，創統計以來新高；至於年漲幅最猛的區域，以新竹縣市居冠，一年狂飆36.8％。

住展雜誌研發長何世昌表示，第二季全球經濟情勢籠罩衰退陰霾，加上本土疫情確診數大增，央行二度升息，使得房市相對保守，但在造價飆漲、缺工，及高溢價標地等現實問題，支撐著房價維持在高檔。即使目前利空消息不斷，但因房市主升段行情尚未結束，預期第三季房價還是會持續上揚。

據住展雜誌的調查，北台灣各縣市第二季預售屋和新成屋房價全部上漲，且年漲幅持續擴大，其中以桃園、新竹漲幅最大；至於台北市，也攻克每坪百萬元大關，房價水準狠甩其他縣市。

公辦都更核定案件。圖/政大不動產研究中心提供

都市計畫法於1964年增加「舊市區之改造與新市區之建設」專章，復於1973年修法改為「舊市區之更新」專章，開啟我國都市更新正式法制化階段，迄今已近60年。1960年代至80年代期間，都市更新由政府完全主導，但至80年代後期，政治經濟的民主自由逐漸深化，加上公務體系人力不足等因素，推動力道難以為繼，成效不彰，政府由主導者退轉為審查者。至1993年，台北市政府修訂「台北市都市更新實施辦法」，加入以容積獎勵方式吸引民間團體推動都市更新，正式揭開了民辦都更的序幕。隨後在1998年11月11日發布實施的都市更新條例，承襲著台北市的實施規範，提供容積獎勵鼓勵民間推動都市更新事業，並引入權利變換及都市更新會等制度。

然而，在民辦不如預期的情況下，過去成效不佳的『公辦都更』近年又逐漸浮上台面。當台北市政府開始站在第一線執行南機場、斯文里整宅都更案，而中央亦成立國家住宅及都市更新中心時，讓人不禁想像著何謂公辦都更？哪些地區在何種條件下適合公辦都更？以往公辦都更推動不如預期的情況下，政府是否可能為追求政績而找好辦但不見得需要辦的地區來辦，反而失去改善生活環境品質兼具營造公共利益的美意。因而吾人觀得以下幾點當前公辦都更政策推動之問題，有待政府研擬更明確之推動方案以提升公辦都更之成效。

一、公辦都更等於公有土地更新？

  圖/工商時報

房價高漲、居住大不易，政府端出300億擴大租金補貼專案，嘉惠50萬租屋族，中華民國不動產仲介公會全聯會理事長張世芳指出，目前租屋市場「不缺房客、只缺房東」。

張世芳表示，不僅降低房客租屋門檻，房東享有綜合所得稅租金收入，每屋每月最高1.5萬免稅額、持有稅率優惠，創造房東、房客雙贏，他呼籲更多房東響應國家住宅政策。

張世芳指出，目前已有許多房東表示支持政府政策，不會禁止房客申請，不會限制設戶籍，也不會藉此提高租金，房仲業者也會配合宣導政策，讓房東放心協助房客，共創雙贏。

這項堪稱史上最優惠的租屋補貼政策，將於8月底截止申請，截至上周為止，已有約20萬戶申請，此次專案有「戶數擴大」、「金額加碼」、「資格放寬」及「申請簡便」等四大亮點。

近10年民眾辦30年期房屋貸款大增。圖／Freepik

以前，大部分都是貸20年期居多，最近10年內因為銀行的游資過多，銀行也鼓勵民眾辦30年期的房屋貸款，但是有條件限制，貸款人的年齡加上貸款年限，合計不能超過80，例如以屋齡較新來說，40歲的人貸30年沒問題，50歲的人貸30年問題不大，60歲的人要貸30年就無法過關，這個訊息對房地產市場來說，有什麼影響呢？

我想，可以從年輕人買房，在房屋負擔的比率來說，當房價是1,000萬元，假設貸款700萬元，20年期房貸，利率1.6％，每月房貸支出34,090元（貸款100萬每月需支付4,870元，700萬貸款，每月4,870元x7=34,090元），如果房貸支出不超過家庭月收入的1/3，家庭月收入為102,270元（每月房貸34,090元x3）。

　　圖/工商時報

大同子公司華映楊梅廠區將於8月3日執行一拍，加計動產、二標底價分別為59.8億、3.1億元，合計總底價近63億元，創下了近三年來全台拍賣市場最高底價案件，一般認為，目前大面積工業用地產需求強，即使首拍沒能出脫，後續拍次應仍是拍賣市場中的搶手貨。

台灣金服公告顯示，此次華映楊梅廠分二標拍賣，第一標廠區土地面積約2.2萬坪、建物約4.5萬坪，另有增建1,641坪，不動產部分金額合計約45.6億，加計生產備設等動產，總底價約59.8億元；第二標土地約有8,096坪、建物2,025坪，底價約為3.1億元。華映曾為面板大廠，母公司大同對其綜合持股約39.67％，因經營不善宣布向法院聲請破產，2019年下市後、大量解顧員工，其廠房、設備等資產亦遭法院查封，2020年時景碩科技也曾以15億元取得部分華映的廠房，打算作為擴產使用，後來因債權糾紛未能完成移轉作業。

市場人士指出，一旦華映能成功破產，對於母公司大同來說，得以擺脫財務上仍需認列轉投資虧損的沉重包袱。

華映公告指出，日前獲悉台灣金服受理該廠拍賣事宜，將依未來拍賣進程，將請律師、會計師研議評估進行後續處理方式，以依法維護債權人及股東權益。

新北市長侯友宜（中右）、皇翔建設董事長廖年吉（中左）今天主持蒞臨主持土城第一筆公辦都更案開工動土典禮。圖／蔡惠芳

皇翔建設（2545）搶到新北市土城公辦都更的「頭香」！位於土城頂埔捷運站附近的土城運校段505地號等61筆土地公辦都更案，為土城第一筆公辦都更案，皇翔於2013年得標、耗時近9年走完所有程序之後，今（19）日終於開工動土，新北市長侯友宜、皇翔建設董事長廖年吉蒞臨主持動土典禮，預計興建3棟住宅和辦公大樓，2025年完工。

由新北市政府推動的土城第一筆公辦都更案開工-運校段505地號等61筆土地公辦都更案，今天早上舉辦開工動土典禮，在地方民意代表、機關代表及當地里長共同見證下，由新北市市長侯友宜，親自主持，預計於2025年完工。

預計更新後，建物導入綠建築及智慧建築設計，並提供寬敞人行步道，集中留設開放空間，提供當地居民優質的生活環境品質。

圖／工商時報

財政部統計資料顯示，去年不動產業銷售額高達1.86兆（包括不動產開發、代銷、仲介、租賃、估價），創歷年來新高，大致反映去年不動產景氣來到最高峰，房仲業者指出，從不動產業營收可看出市場景氣變化，未來若銷售額開始由高檔衰退，代表不動產景氣開始步入修正期。

財政部統計顯示，近年不動產業銷售額呈現成長趨勢，在上一波景氣高峰的2013年突破1兆元大關，2014年起連續二個年度衰退，2016年回檔修正至三年新低的1.06兆元，不過2017年起逐底復甦，近六年來不動產業銷售額逐年成長，去年達歷史新高的1.86兆元，今年前四月亦達5,878億元，年增5.6％。

財政部的不動產業銷售額統計，主要統計項目，包括不動產開發業與不動產經營及相關服務業，但不包括營建工程業。

新北市今天辦「全民防衛動員暨災害防救（民安8號）演習」，首次納入「戰時災害搶救」項目。圖／新北市消防局提供

新北市民安8號演習今天登場，將動員1800人、200輛車、20架無人機及4架直升機參與，首次新增「戰時災害搶救」。新北副市長謝政達說，因應近期國際戰爭情勢，才整合戰災搶救與災害救援，檢視動員流程。

演習上午先在板橋慈濟靜思堂辦理兵棋推演，運用智能科技、救災設備規畫兵推腳本，如全災型智慧化指揮監控中心（EDP）、新北災訊E點通、智慧防汛平台及智慧收容系統等，同時動員新北市高中到小學41萬餘名師生，時段性演練地震避難疏散。

下午在塭仔圳重劃區及泰山捷運公園實兵演練，模擬緊急命令發布期間天災救援、戰時災害搶救、民物力動員與災民收容等3階段共24項演練科目，驗證兵推的各項救災議題，包含民眾大規模疏散、空難事故搶救、高鐵及國道運輸系統遭破壞、台北港關鍵設施破壞（毒化災搶救）等，驗證新北市搜救及戰時災害搶救能量。

台中市西屯區億元豪宅2022上半年共成交19戶，已達2019年全年交易量。圖／本報資料照片

台中專攻頂級富豪圈的超豪宅產品，近五年億級交易案逐年攀升，其中「寶璽天睿」、「聯聚瑞和大廈」戶戶破億元；而「寶輝秋紅谷」億元交易筆數最多、「聯聚信義大廈」則是屋齡最久的資深億級豪宅。

統計近五年台中市西屯區億元交易的豪宅價量變化，2022上半年共成交19戶，已達2019年全年交易量；而2022上半年的成交均價68.76萬元，與2018年均價56.99萬元相較，漲幅約20.6％；屋齡五年內的億級豪宅交易，分別有「寶璽天睿」、「大陸寶格」、「由鉅大恆」、「大陸麗格」等案。

不過，億級豪宅交易逐年增加並非只有新屋挹注，連帶新古屋交易也受到拉抬。統計內政部實價登錄實施以來，台中總價逾億元、交易筆數最多的豪宅案，就是七期、屋齡七年的「寶輝秋紅谷」，共有88筆總價上億元交易，億級交易占整體社區的66％；第二位是西區的「富邦天空樹」共66筆交易，占社區整體交易94％。

至6月底止，核貸件數達6,104件，北北基居民接受度較高，占比51％

金管會公布最新「以房養老」成果。金管會銀行局統計至6月底止，以房養老核貸件數達6,104件、核貸金額達350億元，較第一季的5,864件、337億元各增4％、3.9％，今年上半年的核貸件數增加478件、核貸金額增加29億元，穩定成長。

　就個別銀行辦理情形來看，目前共14家銀行承作以房養老業務，且逾五成都是公股銀行。據銀行局統計至6月底止，以房養老業務核貸件數最多的前五大為合庫2,349件、土銀1,830件、華銀939件、一銀560件和台企銀243件。

　至於核貸金額前五大銀行也清一色是公股行庫，分別為合庫142.26億元、土銀89.48億元、華銀48.07億元、一銀38.14億元、台企銀17.98億元。

居住安全博覽會以直播方式線上分享「都更與打房的糾結」議題，由房市專家田大全(左)與華固建設總經理洪嘉昇(右)對談。圖/陳彥豪

受到疫情、俄烏戰爭及國際原物料價格大漲的影響，危老都更案在今年面臨最極端的營建成本考驗，不管是地主、建物所有權人均面臨開發商提出調整興建計畫的要求；若地主強硬要求建商或開發商依約履行，恐將兩敗俱傷、得不償失。

工商時報於台北市圓山花博爭艷館主辦的「2022居住安全博覽會」的現場直播中，首場即針對「現在危老都更到底面臨什麼樣的問題？」由房市專家田大全與華固建設總經理洪嘉昇進行深度探討。

田大全指出，因為營建成本大漲，現在很多都更談一半不談了，因為造價成本從基隆到屏東差異並不大，但房價卻差很大，如今連台北市蛋黃區的都更案都未必撐得住這波成本大漲，更何況房價較低的區域。洪嘉昇直言，台灣這兩年遇到特殊且極端的狀況，營建成本在很短的時間內漲了3成以上，不管都更或危老都屬於合建性質，實施者分配比重約30%，所以造價漲10%，相對售價要多賣30%，而這根本是不可能的任務。洪嘉昇認為，重新談合作條件，比起開工期延後難很多，議定的坪數想要改變幾乎不可能的任務；反之暫緩動工，並要求公部門建照展延，是比較容易的方式。

財政部賦稅署署長許慈美(中)在居住安全博覽會的高峰論壇中，介紹愛心房東、包租代管如何得享稅賦優惠。圖／陳彥豪

工商時報主辦的「2022居住安全博覽會」高峰論壇來到尾聲，最後一場論壇主題為「都更危老重要拼圖，缺一不可」。當提及參與都更危老時，許多民眾會擔心改建成新屋後稅負增加的問題，主持人田大全以「只要繼續自住，政府就挺你」做結論，財政部賦稅署署長許慈美肯定地回應「對！」

稅負優惠是推動都更危老的重要拼圖之一，許慈美帶著準備好的手板舉例，一般房屋稅稅率為1.2%至3.6%，自用稅率為1.2%；地價稅採千分之10到千分之55累進稅率，自用稅率為千分之2。

但參加都更或危老，在更新期間，因為房屋拆除沒有房屋稅問題，地價稅也給予免徵優惠；更新後2年內，房屋稅、地價稅都減半徵收；更新後持有第3至12年，地價稅雖然沒有優惠，但房屋稅仍減半徵收。等於更新後自住，新房子的持有稅並沒有和先前有太多差異，透過稅制上的優惠，讓民眾降低對於都更危老的疑慮。

近一年北市平均大樓住宅租金收益率為2.2％，逼近升息後房貸利率水準。圖／工商時報

住宅房價大漲、後續升息壓力大，北市住宅租金淨收益率負報酬腳步近了！據住商機構調查，近一年台北市平均大樓、公寓租金收益率為2.2％、2.3％，逼近升息後房貸利率水準，大同區大樓及公寓分別為3.2％、2.7％，居雙冠王，不少蛋黃區已跌破2％，加計持有成本，住宅租金淨收益率恐成負報酬。

大家房屋企研室副理郎美囡指出，住宅毛租金收益率在2％左右，若計算購屋貸款利息，以及包括管理費、房屋稅、地價稅等持有房屋成本，淨報酬可能為負數，尤其屋齡較新的大樓產品，房屋評定現值高、房屋稅成本高，在低利時代過去、升息循環啟動，未來房貸利息負擔大增下，住宅出租淨收益效益將不如以往，置產族取得房產更以保值、而非收益思維出發。

調查顯示，近一年台北市大樓平均租金每坪1,499元，公寓租金每坪1,056元，隨著區域發展變化，高租金區域也跟著洗牌。

每年5月、11月申報的房屋稅、地價稅，還有不動產交易涉及的土增稅、房地合一稅等，民眾時常搞不清楚。圖／工商時報

政府雖設置自用住宅優惠，但每年5月、11月申報的房屋稅、地價稅，還有不動產交易涉及的土增稅、房地合一稅等，自用住宅條件皆不同，民眾要看仔細。

自用住宅地價稅條件包含都市土地面積未逾3公畝、非都市土地面積未超過7公畝，另個人、配偶或直系親屬設有戶籍且未出租或營業，即可適用自用住宅地價稅率千分之2。

房屋稅自用住宅條件為本人、配偶或直系親屬實際居住使用，還要有個人、配偶及「未成年子女」設籍，且限定全國合計三戶內可適用自住房屋稅率1.2％。

根據內政部最新調查，有高達七十五．四％的租金補貼申請者優先選擇社會住宅。（圖/自由時報）

最大考量理由是租金較市價便宜

根據內政部最新調查，有高達七十五．四％的租金補貼申請者優先選擇社會住宅，理由以房屋租金較市價便宜，占比六十四．四％最高，其次為工作地點距離考量，占五十七．三％（可複選）。

三成六盼租金在八千元以內

在「Diamond Towers 台北之星」都更大案持續釋出銷售之下，大台北全年都更推案量有機會上看1800～2000億元。(圖/葉思含攝)

據住展雜誌統計，今年截至上半年為止，大台北都更案仍舊踴躍，推案量達755.9億元，較去年同期增加175.5億元，年增約30％。主要仍集中在台北市，北市上半年開賣的都更案數量高達21個，總案量約595.4億元，新北市同期都更案量約160.5億元。

住展雜誌研發長何世昌表示，今年房市可謂多事之秋，除了政府打房、央行升息、本土疫情爆發之外，還有俄烏戰爭來攪局，使得建商推案意願消極，上半年新建案推案量進入低水位之中，但已經整合完成並取得建照的都更案為了避免夜長夢多，業者無畏大環境不利積極推案，多數都更案銷售都開出紅盤。

何世昌分析，近年營造成本飆漲令整合都更的建商頭痛不已，所幸雙北市都已調高都更案建物工程造價、和權利變換共同負擔費用，緩和營造成本驟增的壓力；雖然都更建物工程造價漲幅仍未完全漲足，但聊勝於無，再加上建商不願手上煮熟的鴨子飛掉，既然已經整合完成的都更案，極少會因營造成本問題打掉重練，因此推案量反而比去年更大。

冠德企業集團董事長馬志綱（中）29日在主持股東會後，首度暢談北門E1E2大案，會是集團創辦以來規模最大的開發案。圖右為冠德建設副總經理張勝安、左為冠德企業集團董事長特助林敬淵。圖／蔡惠芳

冠德企業集團董事長馬志綱29日表示，冠德將攜手藍天電腦、華泰投資，三方合組企業聯盟，參與交通部台鐵局史上規模最大的公辦都更案「台北車站特定專用區E1E2街廓公辦都市更新案」，預計9月底正式簽約，未來總銷規模將超過750億元，打造未來「國門」住辦新地標「明日台北埕」，屆時也會是集團創辦以來規模最大的開發案。

馬志綱29日主持冠德股東會並進行董事改選，會中股東對於冠德股利頻頻放炮，因為冠德去年營收251.91億元，已連續兩年站上200億大關，稅後純益35.1億元，突破歷年新高，EPS達6.47元為歷年次高，但配息僅2.5元，股東質疑為什麼盈餘配發率僅39％。