至6月底止,核貸件數達6,104件,北北基居民接受度較高,占比51%

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金管會公布最新「以房養老」成果。金管會銀行局統計至6月底止,以房養老核貸件數達6,104件、核貸金額達350億元,較第一季的5,864件、337億元各增4%、3.9%,今年上半年的核貸件數增加478件、核貸金額增加29億元,穩定成長。

 就個別銀行辦理情形來看,目前共14家銀行承作以房養老業務,且逾五成都是公股銀行。據銀行局統計至6月底止,以房養老業務核貸件數最多的前五大為合庫2,349件、土銀1,830件、華銀939件、一銀560件和台企銀243件。

 至於核貸金額前五大銀行也清一色是公股行庫,分別為合庫142.26億元、土銀89.48億元、華銀48.07億元、一銀38.14億元、台企銀17.98億元。

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居住安全博覽會以直播方式線上分享「都更與打房的糾結」議題,由房市專家田大全(左)與華固建設總經理洪嘉昇(右)對談。圖/陳彥豪

受到疫情、俄烏戰爭及國際原物料價格大漲的影響,危老都更案在今年面臨最極端的營建成本考驗,不管是地主、建物所有權人均面臨開發商提出調整興建計畫的要求;若地主強硬要求建商或開發商依約履行,恐將兩敗俱傷、得不償失。

工商時報於台北市圓山花博爭艷館主辦的「2022居住安全博覽會」的現場直播中,首場即針對「現在危老都更到底面臨什麼樣的問題?」由房市專家田大全與華固建設總經理洪嘉昇進行深度探討。

田大全指出,因為營建成本大漲,現在很多都更談一半不談了,因為造價成本從基隆到屏東差異並不大,但房價卻差很大,如今連台北市蛋黃區的都更案都未必撐得住這波成本大漲,更何況房價較低的區域。洪嘉昇直言,台灣這兩年遇到特殊且極端的狀況,營建成本在很短的時間內漲了3成以上,不管都更或危老都屬於合建性質,實施者分配比重約30%,所以造價漲10%,相對售價要多賣30%,而這根本是不可能的任務。洪嘉昇認為,重新談合作條件,比起開工期延後難很多,議定的坪數想要改變幾乎不可能的任務;反之暫緩動工,並要求公部門建照展延,是比較容易的方式。

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財政部賦稅署署長許慈美(中)在居住安全博覽會的高峰論壇中,介紹愛心房東、包租代管如何得享稅賦優惠。圖/陳彥豪

工商時報主辦的「2022居住安全博覽會」高峰論壇來到尾聲,最後一場論壇主題為「都更危老重要拼圖,缺一不可」。當提及參與都更危老時,許多民眾會擔心改建成新屋後稅負增加的問題,主持人田大全以「只要繼續自住,政府就挺你」做結論,財政部賦稅署署長許慈美肯定地回應「對!」

稅負優惠是推動都更危老的重要拼圖之一,許慈美帶著準備好的手板舉例,一般房屋稅稅率為1.2%3.6%,自用稅率為1.2%;地價稅採千分之10到千分之55累進稅率,自用稅率為千分之2

但參加都更或危老,在更新期間,因為房屋拆除沒有房屋稅問題,地價稅也給予免徵優惠;更新後2年內,房屋稅、地價稅都減半徵收;更新後持有第312年,地價稅雖然沒有優惠,但房屋稅仍減半徵收。等於更新後自住,新房子的持有稅並沒有和先前有太多差異,透過稅制上的優惠,讓民眾降低對於都更危老的疑慮。

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近一年北市平均大樓住宅租金收益率為2.2%,逼近升息後房貸利率水準。圖/工商時報

住宅房價大漲、後續升息壓力大,北市住宅租金淨收益率負報酬腳步近了!據住商機構調查,近一年台北市平均大樓、公寓租金收益率為2.2%、2.3%,逼近升息後房貸利率水準,大同區大樓及公寓分別為3.2%、2.7%,居雙冠王,不少蛋黃區已跌破2%,加計持有成本,住宅租金淨收益率恐成負報酬。

大家房屋企研室副理郎美囡指出,住宅毛租金收益率在2%左右,若計算購屋貸款利息,以及包括管理費、房屋稅、地價稅等持有房屋成本,淨報酬可能為負數,尤其屋齡較新的大樓產品,房屋評定現值高、房屋稅成本高,在低利時代過去、升息循環啟動,未來房貸利息負擔大增下,住宅出租淨收益效益將不如以往,置產族取得房產更以保值、而非收益思維出發。

調查顯示,近一年台北市大樓平均租金每坪1,499元,公寓租金每坪1,056元,隨著區域發展變化,高租金區域也跟著洗牌。

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每年5月、11月申報的房屋稅、地價稅,還有不動產交易涉及的土增稅、房地合一稅等,民眾時常搞不清楚。圖/工商時報

政府雖設置自用住宅優惠,但每年5月、11月申報的房屋稅、地價稅,還有不動產交易涉及的土增稅、房地合一稅等,自用住宅條件皆不同,民眾要看仔細。

自用住宅地價稅條件包含都市土地面積未逾3公畝、非都市土地面積未超過7公畝,另個人、配偶或直系親屬設有戶籍且未出租或營業,即可適用自用住宅地價稅率千分之2

房屋稅自用住宅條件為本人、配偶或直系親屬實際居住使用,還要有個人、配偶及「未成年子女」設籍,且限定全國合計三戶內可適用自住房屋稅率1.2%。

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根據內政部最新調查,有高達七十五.四%的租金補貼申請者優先選擇社會住宅。(圖/自由時報)

最大考量理由是租金較市價便宜

根據內政部最新調查,有高達七十五.四%的租金補貼申請者優先選擇社會住宅,理由以房屋租金較市價便宜,占比六十四.四%最高,其次為工作地點距離考量,占五十七.三%(可複選)。

三成六盼租金在八千元以內

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在「Diamond Towers 台北之星」都更大案持續釋出銷售之下,大台北全年都更推案量有機會上看1800~2000億元。(圖/葉思含攝)

據住展雜誌統計,今年截至上半年為止,大台北都更案仍舊踴躍,推案量達755.9億元,較去年同期增加175.5億元,年增約30%。主要仍集中在台北市,北市上半年開賣的都更案數量高達21個,總案量約595.4億元,新北市同期都更案量約160.5億元。

住展雜誌研發長何世昌表示,今年房市可謂多事之秋,除了政府打房、央行升息、本土疫情爆發之外,還有俄烏戰爭來攪局,使得建商推案意願消極,上半年新建案推案量進入低水位之中,但已經整合完成並取得建照的都更案為了避免夜長夢多,業者無畏大環境不利積極推案,多數都更案銷售都開出紅盤。

何世昌分析,近年營造成本飆漲令整合都更的建商頭痛不已,所幸雙北市都已調高都更案建物工程造價、和權利變換共同負擔費用,緩和營造成本驟增的壓力;雖然都更建物工程造價漲幅仍未完全漲足,但聊勝於無,再加上建商不願手上煮熟的鴨子飛掉,既然已經整合完成的都更案,極少會因營造成本問題打掉重練,因此推案量反而比去年更大。

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冠德企業集團董事長馬志綱(中)29日在主持股東會後,首度暢談北門E1E2大案,會是集團創辦以來規模最大的開發案。圖右為冠德建設副總經理張勝安、左為冠德企業集團董事長特助林敬淵。圖/蔡惠芳

 

冠德企業集團董事長馬志綱29日表示,冠德將攜手藍天電腦、華泰投資,三方合組企業聯盟,參與交通部台鐵局史上規模最大的公辦都更案「台北車站特定專用區E1E2街廓公辦都市更新案」,預計9月底正式簽約,未來總銷規模將超過750億元,打造未來「國門」住辦新地標「明日台北埕」,屆時也會是集團創辦以來規模最大的開發案。

馬志綱29日主持冠德股東會並進行董事改選,會中股東對於冠德股利頻頻放炮,因為冠德去年營收251.91億元,已連續兩年站上200億大關,稅後純益35.1億元,突破歷年新高,EPS6.47元為歷年次高,但配息僅2.5元,股東質疑為什麼盈餘配發率僅39%。

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經濟部今將召開電價審議委員會,預料將調漲八%左右,且住宅每月七○○度以下、小商家一五○○度以下不調。(資料照)

小商家1500度以下也不調

經濟部今將召開電價審議委員會,據指出,府院不希望電價漲幅高於前朝,而馬政府任內電價漲幅最低一次為八.四九%,因此這次電價漲幅將低於八.四九%,預料將調漲八%左右,且住宅每月七○○度以下、小商家一五○○度以下不調,但明年很可能再度調漲電價。

對消費者物價影響不大

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