Rita House 大師房屋 名宅賞

央行日前升息1碼，商總主席、鄉林集團董事長賴正鎰預期房市交易量會緊縮1成左右。圖為台北市士林區一帶房屋。（本報資料照片）

央行日前升息1碼，商總主席、鄉林集團董事長賴正鎰表示，此次升息對於自住者、首購族對利率最敏感，憂心未來房貸負擔會加重而縮手，預期房市交易量會緊縮1成左右。

市場原本預期，此次央行升頂多升息半碼，或者不升息，公股銀行主管表示，這次央行直接升息1碼，不是喊「狼來了」，而是「狼真的來了」，也就是央行未來調整利率再也不是說說而已，今年還可能繼續升息。

美國聯準會升息1碼，今年預期還會再升息6次，公股銀主管表示，市場預期台灣也至少有1、2次升息機會，民眾有這樣的預期心理產生，未來房市交易會受到打擊而量縮。

南港利百代都更案。 國泰建設／提供

台北市土地價格高漲，加上政府政策推動，都更熱度不減，市場也吹起土地惜售風潮；計畫轉型成地產控股公司的國泰建設，近年來積極推動都更案，其中較具指標性的國建大樓、敦北大樓與南港利百代等商辦大樓都更案，完工後土地將自行持有、「只租不賣」。

國泰金控（2882）董事長蔡宏圖於虎年開工日，發出給員工的「新春談話」裡提及，集團在地產建設部分，將持續朝綜合開發商方向邁進，擴大地產集團事業版圖。

據了解，國泰建設規畫中的國建大樓、敦北大樓都更案，及施工中的南港利百代，均為商用不動產，國建副總林清樑指出，這些案件完工後，分配到的部分土地都將自行持有，未來僅會出租、不會出售。

考量炒作不動產賺取暴利情形層出不窮，政院決定對惡意炒房、嚴重影響市場交易秩序者祭出刑責。圖／本報資料照片

嚴懲不動產炒作，行政院決定祭出刑責伺候。據了解，行政院已審查完成「平均地權條例」、「不動產經紀業管理條例」修正草案，維持內政部版本，嚴懲炒作最高處3年徒刑或併科5,000萬罰金，知情官員透露，考量炒作不動產賺取暴利情形層出不窮，決定對惡意炒房、嚴重影響市場交易秩序者祭出刑責。

不過，避免引起恐慌，內政部將明確規範惡意的揪團購屋、製造熱銷假象、壟斷轉售牟利等炒作，有具體事證，且造成民眾恐慌、市場動盪，才會移送司法單位處理。違規炒房，原則上以行政裁罰優先。

行政院政委兼國發會主委龔明鑫已審查完成這兩項打炒房相關修正草案，行政院並已列為立法院本會期優先法案，龔明鑫近期內將向行政院長蘇貞昌簡報拍板後，排入行政院會通過後，送請立法院審議。

「寶輝世紀莊園」近期預售實登揭露，每坪單價最高攻上6字頭。圖／業者提供

受惠「護國神山」台積電計畫持續在中科擴廠、預計再引進數千位科技人助威下，中科生活圈周邊的房市近年來跟著水漲船高；其中，「寶輝世紀莊園」近期預售實登揭露，每坪單價最高攻上6字頭，不僅直逼七期豪宅價格，更刷新中科房市行情天花板！

觀察中科生活圈區域行情，據樂居網統計，屋齡5年內的成屋成交均價為37.05萬元。在個案部分，屋齡3年「國聚之幸」均價33.04萬元；屋齡1年「國聚之悅」均價31.11萬元；屋齡1年的「大城仰雲」均價35.6萬元；2020年第二季進場的預售案「國聚之赫」，當時開價約35～40萬元，均價同樣落在3字頭，與「寶輝世紀莊園」均價逼近6字頭，價差高達約四成。

中科2021年營業額可望突破兆元大關，半導體、光電等科技大廠業績強強滾，嗅覺敏銳的建商也跟著科技業的腳步，爭相在中科生活圈周邊購地推案。

示意圖。圖／本報資料照片

繳完房貸變75年「古蹟」老屋能買？內行揭下手唯一關鍵

全台房價高，許多人在購屋基金不足的狀況下，傾向先求有再求好，購買中古屋也成為不少人的優先選項，然而有網友透露，朋友看上一間屋齡已經45年的2樓公寓，但繳完貸款後屋齡都已經75年，因此思考是否要等都更或增值後再賣掉，文章引起網友們熱烈討論，許多人認為「地點」是決定最後能不能下手的關鍵。

該名網友在《買房知識加（A你的Q）》臉書社團代友發文詢問，「45年公寓2樓，全部翻新開價550萬，3房2廳2衛，衛浴全開窗，如果貸款30年，到時屋齡就75年，等都更有機會嗎？或是等有漲價空間就賣掉？」

桃園躍居為買家搶地的熱門區域之一，圖為高鐵青埔站車站附近。圖／蔡惠芳

第一太平戴維斯今（12）日表示，近年桃園已躍居為建商購地的熱門區域之一，第一太平戴維斯將於3月公開標售高鐵桃園站前住宅區土地，面積約635.02坪，標售底價11.36億元。

第一太平戴維斯受託辦理桃園青埔高鐵特區住宅區土地公開標售，標的位於高鐵桃園站前，距離高鐵桃園站500公尺，坐落於青埔路二段與青園路的三角窗位置，基地面積635.02坪，建蔽率與容積率為50％與200％，開標日為3月17日。

全台土地交易熱絡，建商獵地態勢強勁，根據第一太平戴維斯統計，2021年大型土地交易金額達2642億元，比去年同期增加6％。其中，桃園也最熱門區域之一。

去年買賣預售屋，上半年交易併入綜所稅課稅；下半年屬房地合一稅2.0。圖／本報資料照片

安永（EY）執業會計師楊建華指出，個人在2021年有買賣預售屋者，如果是在6月30日前交易屬於財產交易所得，需併入綜所稅課稅，2022年5月報稅再申報；但如果是7月1日後交易則屬於房地合一稅2.0，必須在簽訂買賣契約後30日內申報。

楊建華11日於安永年度稅務論壇中表示，若個人轉賣預售屋日期為2021年6月30日以前（包含6月30日），皆屬於財交所得舊制。依所得稅法規定，財交所得舊制的土地交易所得部分免課稅，但房屋交易所得部分，則依房屋收入減除成本費用後計入個人綜合所得計稅，為隔年報稅季申報，以2021年上半年交易而言，2022年5月需申報且適用5％～40％綜所稅率。

但個人若為2021年7月1日後交易預售屋及其座落基地，且預售屋為2016年後所取得，則屬於房地合一2.0範圍，個人必須在訂定買賣契約（或讓渡契約）次日起30日內申報繳稅。楊建華強調，依照房地合一2.0稅制，個人持有兩年內出售不動產須課徵45％所得稅率、兩年到五年內出售為35％、五年到十年內為20％，十年以上一律為15％。

　　　各國不動產稅制一覽

　　近期財政部力促各縣市政府提高房屋稅稅基及提高囤房差別稅率，另立法院目前多個囤房稅版本中，不少主張縮短建商銷售的寬限期並進一步拉高囤房稅率；對此專家主張，起造人興建房屋是提高供給而非囤房，未出售前是存貨而非囤貨，根本不應課徵囤房稅。

　　康克爾國際法律事務所律師趙文銘表示，房屋稅改革除落實居住正義外，仍應符合課稅目的與合理性，起造人興建房屋目的是銷售，是增加市場供給而非囤房。建商興建新屋不止創造就業機會，也改善都市景觀及提升居住品質，政府應給予合理的銷售期間，甚至應考慮將起造人排除適用囤房稅。

　　趙文銘也評擊政府，在都更案完成後分回、取得的房屋，一旦對外標售時也不會降價賣，反而把標售底價訂得相當高；如果政府真要打房，何不帶頭示範，將分回房地便宜賣給有需要的民眾。至於對建商課徵囤房稅更是劃錯重點，讓建商不敢繼續蓋新屋，進一步減少供給，如此稅制只會讓利用人頭炒房的投資客繼續獲利竊喜。

　　政大財政系教授陳國樑也指出，囤房稅應排除「良善」起造人，設計避免誤傷的機制。另目前囤房稅以戶數而非價值課稅，反而會鼓勵富有者賣更昂貴的房地，也會誘使建商推出更昂貴的建案，從而帶動一般房價上漲，與平抑房價的初衷相違背。傑仕堡商旅顧問呂俊毅表示，對於不囤房、透過長期持有經營租賃不動產而獲取租金收益的「傑仕堡」來說，由於被課徵3.6％高稅率，收益率因此下降，不利長期經營，這是非常不公平的。建議政府應針對沒有任何囤房動機的情形，像起造人生產房屋，或房屋做為經營管理提供租賃市場等情形，都應列入排除條款適用範圍，而不應課以囤房重稅。

示意圖 記者游智文／攝影

近期政府重手打房一波波，但是房市繼續炒，房價繼續漲。房產學者章定煊表示，關鍵在於十多年來的打房失敗，讓民眾認為政府沒有意願，也沒有能力處理高房價問題，大家預期房價會持續上漲，炒風因此壓不下來。

他表示，政府當務之急是立即建立民眾對於政府穩定房市的信心，否則房市泡沫將一直惡化下去，最終將出現兩種可能性：

第一種可能性，一直膨脹下去到竭盡流動性，進入明斯基時刻（Minsky Moment），房市持續走跌，過度投機的企業與個人瀕臨破產，政府只好回頭來救房市，然後又回到泡沫化老路，陷入明斯基周期無盡循環。